Har du köpt en bostad och misstänker att något inte stämmer – med bostaden i sig eller med hur köpet genomfördes – är det naturligt att fråga sig vilket ansvar mäklaren egentligen bär. Den här artikeln reder ut mäklarens lagstadgade skyldigheter, när ansvar kan utkrävas och vad du praktiskt kan göra om du befinner dig i en tvist.
Reglering av ansvar
Mäklarens skyldigheter regleras i fastighetsmäklarlagen (2021:516), som trädde i kraft den 1 juli 2021 och ersatte den tidigare lagen. En central bestämmelse är generalklausulen i 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen, som slår fast att en fastighetsmäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Generalklausulen fungerar som ett övergripande skyddsnät för situationer som lagstiftaren inte reglerat uttryckligen och ger därmed ett brett skydd för båda parter i en bostadsaffär.
Innebörden av god fastighetsmäklarsed
Begreppet god fastighetsmäklarsed är inte definierat i lag, utan har formats genom praxis – framför allt via Fastighetsmäklarinspektionens (FMI) beslut och domstolsavgöranden. I praktiken innebär det att mäklaren aktivt ska värna om uppdragsgivarens ekonomiska intressen och ge korrekt, fullständig information till parterna. Kravet gäller ”i allt”, vilket innebär att det inte är begränsat till det formella förmedlingsuppdraget: även en separat värdering som utförs fristående ska hålla samma etiska standard. Praktiskt råd – om du som köpare anser att mäklaren lämnat vilseledande eller ofullständig information kan du anmäla detta till FMI, vars praxis är en viktig källa för att fastställa vad god fastighetsmäklarsed kräver i det enskilda fallet.
Mäklarens roll vid en eventuell tvist
Mäklaren ska agera som opartisk mellanman och får enligt fastighetsmäklarlagen inte ställa sig på vare sig köparens eller säljarens sida vid en tvist. Opartiskhetskravet gäller normalt sett även efter att uppdraget avslutats. Mäklaren har därtill en skyldighet att försöka hjälpa parterna att nå en uppgörelse – det kan handla om att underlätta diskussionen om ett senarelagt tillträde eller ett prisavdrag vid fel i fastigheten. Viktigt att notera är dock att mäklaren inte får agera ombud för någondera part: om tvisten eskalerar bör du anlita ett eget juridiskt ombud som uteslutande tillvaratar dina intressen.
Möjligheter att hålla mäklare respektive mäklarföretaget ansvarigt
Eftersom köparen och säljaren är avtalsparter bär mäklaren som utgångspunkt inte ansvar för fel i bostaden. Ansvar kan dock aktualiseras om mäklaren handlat i strid med sina lagstadgade skyldigheter – ett tydligt exempel är om mäklaren medvetet undanhållit väsentlig information om objektet. Enligt 3 kap. 10 § fastighetsmäklarlagen har den skadelidande rätt till ersättning om mäklaren åsidosatt sina skyldigheter och det orsakat skada. Bevisbördan vilar på den som kräver skadestånd, varför ett praktiskt råd är att omgående dokumentera allt: spara objektsbeskrivningen, skriftlig kommunikation och eventuella e-postmeddelanden som rör bostadens skick.
Att rikta krav mot mäklarföretaget som sådant är normalt svårare, eftersom mäklaren personligen bär ansvaret för sitt förmedlingsuppdrag. I undantagsfall kan dock arbetsgivaransvar aktualiseras om företaget brustit i sin tillsyn. Är du osäker på vem anspråket ska riktas mot bör du rådgöra med en jurist innan du vidtar några åtgärder.
Att tänka på:
Har du upptäckt fel i en nyköpt bostad och överväger att hålla mäklaren eller säljaren ansvarig? Vasa Advokatbyrå har bred erfarenhet av bostadsjuridik och kan hjälpa dig att bedöma dina möjligheter och driva din sak på ett effektivt sätt.
Läsvärt
En ny fastighetsmäklarlag – förstärkt tillsyn (regeringen.se)
Suzanne kräver skadestånd efter mäklarens misstag | SVT Nyheter
Köpekontrakt utan mäklare – vad du bör tänka på – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Tvist med mäklaren och skadeståndsskyldighet – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Fel i objektsbeskrivning bostadsrätt – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Författad av: Alexander Isehag