Som köpare av en fastighet bär du en långtgående undersökningsplikt. Fel som du borde ha uppmärksammat vid en noggrann genomgång kan du normalt inte göra gällande mot säljaren i efterhand – oavsett hur allvarliga de är. Att anlita en kunnig besiktningsman ger dig ett professionellt underlag, stärker din förhandlingsposition och kan vara avgörande om tvist uppstår. I den här artikeln går vi igenom hur besiktningen fungerar och vad du bör tänka på som köpare.
Undersökningsplikten
Enligt 4 kap. 19 § jordabalken är köparens undersökningsplikt vid fastighetsköp långtgående. Du förväntas undersöka fastigheten noggrant och kan som regel inte i efterhand åberopa fel som en uppmärksam köpare borde ha sett. Huvudregeln är att enbart dolda fel kan göras gällande mot säljaren efter köpet. Med dolda fel avses sådana brister som inte hade kunnat upptäckas ens vid en noggrann undersökning. Gränsen är sällan självklar i praktiken, och det är just där besiktningsmannen spelar en viktig roll. Ett välutfört besiktningsprotokoll kan ha stor bevismässig tyngd om en tvist uppstår kring huruvida ett fel ska anses dolt.
Besiktningsmannen
En erfaren besiktningsman identifierar potentiella brister redan i förhandlingsstadiet, vilket ger dig möjlighet att lyfta felen i prisförhandlingen eller ställa villkor i köpekontraktet. Fackkunskapen överstiger i regel vad en lekman kan bedöma på egen hand – alltifrån fuktproblem i grunden till konstruktionsbrister som inte syns vid en ytlig genomgång.
Titeln besiktningsman är inte skyddad i lag, vilket innebär att vem som helst tekniskt sett kan använda den. Kontrollera alltid om den du anlitar är certifierad, exempelvis via SBR Byggingenjörerna, och begär gärna referenser. En certifierad besiktningsman arbetar efter fastställda normer och är skyldig att teckna ansvarsförsäkring – något som stärker ditt skydd om fel ändå missas.
Reglering av besiktningsmannens tjänst
Till skillnad från många andra konsumenttjänster omfattas besiktning av fast egendom inte av konsumenttjänstlagen – uppdraget är av immateriell karaktär. Det innebär att avtalet mellan dig och besiktningsmannen är det som styr vad som gäller. Hamnar du i en tvist tolkar domstolen avtalet och bedömer om uppdraget utförts fackmässigt. Skadeståndsskyldighet kan uppstå dels om ett fel missats som borde ha upptäckts, dels om protokollsanteckningarna är så otydliga att uppdragsgivaren inte kan förstå vad de innebär. Klargör därför redan vid anlitandet vad uppdraget inkluderar och hur protokollet ska utformas.
Att tänka på:
Befinner du dig i en tvist med säljare eller besiktningsman kan ett juridiskt ombud göra avgörande skillnad. Vasa Advokatbyrå har bred erfarenhet av fastighetsrätt och fastighetstvister – kontakta oss för en bedömning av ditt ärende.
Läsvärt om besiktning
https://www.domstol.se/hogsta-domstolen/avgoranden/2017/35613/
https://www.svt.se/nyheter/lokalt/vasterbotten/lisa-om-huskopet-vi-kanner-oss-lurade
https://www.vasaadvokat.se/dolda-fel-hus/
https://www.vasaadvokat.se/tvist-muntligt-avtal-ar-bindande/