En bostadsrättsförening har begränsade möjligheter att neka en köpare medlemskap – lagen är tydlig på den punkten. Ändå förekommer det att styrelser fattar beslut på grunder som saknar stöd i vare sig bostadsrättslagen eller föreningens stadgar. Den här artikeln reder ut när ett nekande är lagligt och vad du kan göra om du anser att beslutet var obefogat. Vasa advokatbyrå bistår regelbundet med den här typen av bostadsrättsfrågor.
När får en bostadsrättsförening neka medlemskap i föreningen?
Beslut om medlemskap fattas av föreningens styrelse och regleras i bostadsrättslagen – främst 2 kap. – samt föreningens egna stadgar. Styrelsen ska ge besked utan onödigt dröjsmål, normalt inom en månad från att fullständig ansökan inkom.
För privatpersoner är möjligheten att neka begränsad till situationer där sökanden inte uppfyller de villkor föreningen angett i sina stadgar, så kallade intagningsklausuler. Typiska exempel är en åldersgräns i seniorboenden eller ett krav på att bostaden ska utgöra sökandens permanentbostad.
Medlemskap kan dock aldrig nekas på vissa grunder, även om de står som krav i stadgan. Sådana grunder är
- Krav på viss inkomst eller förmögenhet (men inte betalningsförmåga)
- Krav på visst medborgarskap
- Krav som diskriminerar p.g.a. hudfärg, nationell eller etniskt ursprung, trosbekännelse, sexuell läggning, kön.
- Krav som på annat sätt är oskäligt mot den som vill blir medlem
Det är framför allt den sista punkten – helhetsintrycket av sökanden – som leder till tvist. Bedömningen ska göras brett och är, enligt praxis, generöst inställd till den sökande.
Några exempel på godtagbara grunder för att neka medlemskap är
- Om det kan bevisas att personen köpt bostadsrätten enbart för att sälja den vidare
- Om det kan bevisas att personen avser att bedriva verksamhet som är i strid med föreningens ekonomiska plan
- Om det kan bevisas att personen inte kan antas kunna uppfylla sina ekonomiska förpliktelser mot föreningen
Att neka med hänvisning till misskötsamhet eller bristande betalningsförmåga ställer höga beviskrav på föreningen. Det räcker inte med lösa antaganden – styrelsen måste kunna styrka påståendena med konkret underlag.
Annorlunda regler gäller när förvärvaren är en juridisk person – exempelvis ett aktiebolag, en ideell förening eller en stiftelse. I dessa fall har bostadsrättsföreningen väsentligt större utrymme att avslå ansökan om medlemskap.
Undantaget gäller kommuner och regioner – dessa kan aldrig nekas medlemskap, oavsett vad föreningens stadgar föreskriver.
Vad blir effekten av att medlemskap nekas i en förening?
Om köparen av en bostadsrätt nekas medlemskap blir köpet ogiltigt enligt 6 kap. 5 § bostadsrättslagen.
Rätten att utöva bostadsrätten är direkt knuten till medlemskapet. Det innebär att betalningsansvaret för årsavgifterna inte övergår till köparen förrän denne har antagits som medlem – till dess är det säljaren som formellt är betalningsskyldig. Vid ett nekande kvarstår alltså säljarens förpliktelser mot föreningen.
Har en juridisk person förvärvat bostadsrätten genom exekutiv auktion eller med stöd av panträtt gäller delvis andra regler. Bostadsrätten får då utövas även utan medlemskap, och andrahandsuthyrning kan ske utan föreningens godkännande. Föreningen kan emellertid, efter tre år från förvärvet, förelägga den juridiska personen att inom sex månader visa att bostadsrätten har överlåtits till någon som kan antas som medlem. Sker inte detta har föreningen rätt att begära tvångsförsäljning av bostadsrätten via Kronofogden.
Tvist om medlemskap och du blir nekad i en förening
Den som nekats medlemskap kan begära prövning hos hyresnämnden, som i praktiken fungerar som en specialdomstol i bostadsrättsfrågor. Processen täcks normalt inte av hemförsäkringens rättsskydd, och vardera part svarar som huvudregel för sina egna rättegångskostnader – oavsett utgång.
Hyresnämndens beslut kan överklagas till Svea hovrätt. Där gäller normala kostnadsregler: rättsskyddsförsäkringen kan aktiveras, och den förlorande parten ska som huvudregel ersätta motpartens kostnader. Läs mer om processen hos hyresnämnden och om hur rättegångskostnader hanteras i tvistemål.
Vi hjälper klienter över hela Sverige – oavsett om du befinner dig i Stockholm, Göteborg, Malmö eller någon annan ort. Hör av dig så berättar vi mer om hur vi kan hjälpa dig.
Artikel författad av Charles He.
Anlita oss för:
Juridisk rådgivning vid nekad föreningsmedlemskap
- Ta tillvara dina rättigheter mot bostadsrättsföreningen
- Ha koll på ansvarsfördelningen mellan föreningen och medlemmarna
- VI hjälper dig som har blivit felaktigt nekad medlemskap
Tvistlösning och rättsliga möjligheter
- Vi biträder dig under tvist i hyresnämnden och Svea hovrätt
- Vi hjälper dig förhandla med din motpart
Den som nekas medlemskap i en bostadsrättsförening kan begära prövning hos hyresnämnden, som enligt bostadsrättslagen (1991:614) är behörig att överpröva föreningens beslut. Läs mer i vår fördjupande artikel om tvist i hyresnämnden.
Juridisk hjälp i en föreningsrättslig tvist medför kostnader, men hemförsäkringens rättsskydd täcker i regel en betydande del. En förlikning är ofta ett snabbare och mer kostnadseffektivt alternativ än en fullständig domstolsprövning. Mer information finns i vår artikel om advokatkostnader och förlikning.