Som köpare av en fastighet har du en lagstadgad skyldighet att undersöka fastigheten innan köpet fullföljs – annars riskerar du att förlora rätten att i efterhand göra fel gällande mot säljaren. Undersökningsplikten är i grunden vittgående, men sträcker sig inte obegränsat. Vad som ofta förbises är att plikten dessutom kan utökas om du under undersökningen stöter på tecken som tyder på fuktskada eller annan skada. I den här artikeln går vi igenom vad som gäller för den vanliga undersökningsplikten och när den utökade plikten träder in.
Vanlig undersökningsplikt är långtgående
Köp av fast egendom regleras av jordabalken, och enligt 4 kap. 19 § andra stycket är undersökningsplikten en grundläggande del av fastighetsköpet. Till skillnad från köp av lös egendom – där köplagen gäller och säljaren normalt måste uppmana köparen att undersöka varan – har du vid fastighetsköp alltid en undersökningsplikt, oavsett om säljaren påminner dig om den eller inte. I praktiken innebär detta att fel som borde ha upptäckts vid en omsorgsfull undersökning normalt inte kan göras gällande mot säljaren i efterhand. Plikten är med andra ord mer långtgående än vad många köpare förväntar sig.
Hur långtgående den vanliga undersökningsplikten är
En vanlig missuppfattning är att undersökningsplikten bara handlar om det som syns med blotta ögat. I själva verket förväntas du använda samtliga sinnen. I ett badrum – där fuktskador är vanligt förekommande – bör du exempelvis använda luktsinnet; en unken eller instängd doft kan vara ett tidigt varningstecken på fuktproblem. Du är dessutom skyldig att ta dig in i svåråtkomliga utrymmen som kryputrymmen och vindsutrymmen. Väljer du att hoppa över en vind där det visserligen står saker i vägen, kan du i regel inte senare hävda ett fel som hittas just där.
Dolt fel
Om du har genomfört en noggrann undersökning och ändå inte kunnat upptäcka ett fel, kan felet klassificeras som dolt enligt jordabalken. Ett dolt fel är per definition ett fel som inte borde ha kunnat upptäckas ens vid en omsorgsfull genomgång. Frågan är alltid en bedömningsfråga som beror på omständigheterna i det enskilda fallet. En viktig utgångspunkt är att du vid fullgörande av den vanliga undersökningsplikten normalt sett inte behöver göra ingrepp i fastighetens konstruktion – varken invändigt eller utvändigt – för att leta efter dolda fel.
Utökad undersökningsplikt
Den utökade undersökningsplikten aktiveras när du under visningen eller undersökningen stöter på något som väcker misstanke om ett underliggande fel. Ser du exempelvis missfärgningar, fläckar eller bubblor på golv eller tak i badrummet kan det vara tecken på fuktskada. I ett sådant läge är det inte längre tillräckligt att notera fläcken och gå vidare – du kan vara skyldig att låta en besiktningsman göra en mer ingående undersökning, och i vissa fall kan det till och med krävas att golvet bryts upp. Det som normalt faller utanför undersökningsplikten kan alltså bli obligatoriskt när det finns konkreta varningstecken.
Att tänka på
Har du efter tillträdet upptäckt ett fel som inte var synligt vid undersökningstillfället, kan det röra sig om ett dolt fel – vilket enligt jordabalken kan ge rätt till prisavdrag eller skadestånd. Ansvarsfördelningen mellan köpare och säljare är sällan självklar, och en juridisk bedömning av omständigheterna är nästan alltid nödvändig. En jurist kan utreda om felet borde ha upptäckts och i förekommande fall driva en tvist mot säljaren. Vasa Advokatbyrå har lång erfarenhet av fastighetsrättsliga tvister och hjälper dig att bedöma ditt ärende.
Läsvärt
Mål Ö 4308-07 – Högsta domstolen om undersökningspliktens gränser
Köparens undersökningsplikt | FMI
Besiktning vid husköp – upptäckbara fel och dolda fel
Dolda fel i badrum – fukt, läckor och elfel
Friskrivningsklausul och dolda fel
Författad av: Alexander Isehag