Vid köp av en fastighet har du som köpare en plikt att undersöka fastigheten innan, om du vill kunna göra gällande fel i efterhand. Även om undersökningsplikten är långtgående så finns det vissa begränsningar för vad du behöver göra inom ramen för din undersökningsplikt. Dock kan den undersökningsplikten utökas om du ser tecken som tyder på fuktskada eller annan skada. I den här artikeln ska vi först gå igenom den allmänna undersökningsplikten, för att sedan beröra den utökade undersökningsplikten.
Vanlig undersökningsplikt är långtgående
Innan du köper en fastighet behöver du göra en grundlig undersökning av fastigheten som du tänker köpa. Den undersökningsplikten regleras om i 4 kapitlet 19 § andra stycket jordabalken. Även den vanliga undersökningsplikten är typiskt sett mer långtgående om du köper en fastighet, än vid köp av annan egendom. Förutom fastighet som är fast egendom, klassificeras nästan all annan egendom som lös egendom. Köp av lös egendom regleras inte av jordabalken, utan för dessa köp är det köplagen som blir tillämplig. För lös egendom gäller inte någon lagstadgad undersökningsplikt utan då måste oftast säljaren uppmana dig att undersöka varan. Men för fast egendom har du i regel alltid en undersökningsplikt. Sådana fel som borde ha upptäckts vid en undersökning av fastigheten, kan du i regel inte göra gällande mot säljaren i efterhand.
Hur långtgående vanliga undersökningsplikten är
Den vanliga undersökningsplikten sträcker sig inte bara till vad du kan se, utan du måste använda dig av alla dina sinnen. I ett badrum kan det vara vanligt med fuktskador, varför det kan vara bra att använda sitt luktsinne i badrum, då det ofta kan lukta lite konstigt om det finns någon fuktskada. Du kommer också behöva ta dig in i trånga eller svåråtkomliga utrymmen för att anses ha fullgjort din undersökningsplikt. Om du väljer att inte gå upp och titta runt på en vind som det står saker i vägen på, kommer du i regel inte kunna göra gällande ett fel som sedan visar sig på den vinden.
Dolt fel
Har du däremot gjort en ordentlig undersökning av fastigheten och du senare upptäcker ett fel, kan det anses vara vad som kallas för dolt fel. Det är alltså ett fel som i regel inte ska kunna upptäckas ens vid en grundlig undersökning av fastigheten. Dock är det alltid en fråga som behöver utredas om felet borde ha upptäckts eller inte vid en undersökning av fastigheten. Generellt kan man säga att för fullgörande av en vanlig undersökningsplikt, ska man normalt sett inte behöva göra invändiga och utvändiga ingrepp på fastigheten för att leta efter fel.
Utökad undersökningsplikt
Du som köpare kan ibland få en utökad undersökningsplikt om du skulle se tecken på att det kan finnas ett fel på fastigheten. Om du exempelvis går in i badrummet och du ser fläckar på golvet eller i taket, kan det vara fuktfläckar. I ett sådant fall kan du vara tvungen att göra en mer grundlig undersökning om det rör sig om en fuktskada eller ej. Vid en vanlig undersökning behöver du inte bryta upp golv när du undersöker fastigheten. Men ser du en fläck på golvet i badrummet, kan du faktiskt bli tvungen att bryta upp golvet, för att du ska anses ha uppfyllt din undersökningsplikt.
Att tänka på:
Har du köpt en fastighet och du efter köpet har upptäckt ett fel, kan det röra sig om ett så kallat dolt fel som du kan göra gällande mot säljaren. Du kan om det anses som ett dolt fel ha rätt till exempelvis prisavdrag eller skadestånd. För att kunna fastställa vem som bär ansvaret för felet, är nästan enda alternativet att du anlitar en jurist som utreder saken. Juristen kan sedan driva en tvist mot säljaren. Vasa Advokatbyrå AB har många års erfarenhet av att driva tvister som rör fel i fastighet. Du är välkommen att kontakta oss för hjälp med din tvist.
Läsvärt
Mål: Ö 4308-07 – Högsta domstolen
Köparens undersökningsplikt | FMI
Besiktning vid husköp – upptäckbara fel och dolda fel – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Dolda fel i badrum, fukt, läckor och elfel – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Friskrivningsklausul dolda fel – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Författad av: Alexander Isehag