I ett byggprojekt kan besiktningsfasen avgöra om projektet avslutas smidigt eller drar ut på tiden med kostsamma tvister. Överbesiktning enligt ABT 06 är det förfarande som ger parterna en oberoende prövning när det uppstår meningsskiljaktigheter kring besiktningsresultatet – och att känna till hur det fungerar kan vara avgörande för utfallet.
Behöver du juridisk information om ditt ärende?
Vertigogo AI-assistent hjälper dig direkt!
Få snabba svar på dina juridiska frågor dygnet runt. Vertigogo AI är tränad på svensk lagstiftning och kan ge dig vägledning inom flera rättsområden.
Prova AI-assistenten →Överbesiktning enligt ABT 06
ABT 06 (Allmänna Bestämmelser för Totalentreprenader avseende byggnads-, anläggnings- och installationsarbeten) reglerar besiktningsförfarandet i kap. 7. Överbesiktningen är ett av de viktigaste instrumenten för att lösa tvister om besiktningsanmärkningar utan att behöva gå till domstol.
Vad är överbesiktning och vem utför den?
Överbesiktning är en oberoende teknisk granskning som begärs när en part är missnöjd med utfallet av en tidigare besiktning. En auktoriserad besiktningsman – med kompetens inom aktuellt teknikområde – utses för att pröva om anmärkningen är befogad och om eventuella åtgärder har vidtagits på rätt sätt.
Enligt ABT 06 kap. 7 § 12 ska besiktningsmannen vara opartisk och får inte stå i beroendeförhållande till någon av parterna. I praktiken utses denne gemensamt av beställaren och entreprenören, eller via en utsedd organisation såsom Byggföretagen eller Installatörsföretagen om parterna inte kan enas.
Besiktningsmannens utlåtande fastställer om ett fel föreligger och vem som ansvarar för åtgärd – vilket direkt påverkar slutbetalning och garantiansvar.
Behöver du juridisk information om ditt ärende?
Vertigogo AI-assistent hjälper dig direkt!
Få snabba svar på dina juridiska frågor dygnet runt. Vertigogo AI är tränad på svensk lagstiftning och kan ge dig vägledning inom flera rättsområden.
Prova AI-assistenten →Vad är syftet med överbesiktning?
Syftet är dubbelt: dels att ge parterna ett snabbt och kostnadseffektivt alternativ till domstolsprocess, dels att säkerställa att entreprenaden faktiskt uppfyller de krav som följer av kontraktshandlingarna.
För beställaren innebär en välgenomförd överbesiktning att brister dokumenteras formellt och att entreprenören åläggs att avhjälpa dem – annars kan kostnaderna avräknas mot slutlikviden. För entreprenören ger processen möjlighet att rentvå sig från felaktiga anmärkningar och undvika omotiverade prisavdrag.
När kan man begära en överbesiktning enligt ABT 06?
En part kan begära överbesiktning om denne är missnöjd med besiktningsutlåtandet – exempelvis om en anmärkning anses ogrundad eller om parterna är oense om huruvida en avhjälpt brist uppfyller avtalad standard. Begäran ska normalt göras inom den frist som anges i ABT 06 kap. 7, och en försenad begäran kan innebära att rätten till prövning förfaller.
Praktiskt råd: Notera alltid datum för besiktningsutlåtandet och räkna ut fristen omedelbart. Dokumentera löpande all kommunikation kring anmärkningarna – e-post, protokoll och fotografier utgör avgörande bevismedel.
Hur går en överbesiktning till?
- Berörd part inlämnar en skriftlig begäran om överbesiktning inom avtalad tid.
- En behörig besiktningsman utses gemensamt av parterna, eller via utsedd organisation om enighet saknas.
- Besiktningsmannen granskar den aktuella anmärkningen – handlingar, platsbesök och eventuella provtagningar ingår.
- Eventuella brister dokumenteras i ett utlåtande som båda parter delges.
- Om fel konstateras avhjälper entreprenören dessa, varefter en ny besiktning bekräftar att åtgärden är godtagbar.
När går det att begära en överbesiktning?
Utöver oenighet om besiktningsanmärkningar kan tvist om försenad färdigställning eller om huruvida entreprenaden uppfyller avtalade funktionskrav också ge anledning till begäran om överbesiktning.
Behöver du juridisk information om ditt ärende?
Vertigogo AI-assistent hjälper dig direkt!
Få snabba svar på dina juridiska frågor dygnet runt. Vertigogo AI är tränad på svensk lagstiftning och kan ge dig vägledning inom flera rättsområden.
Prova AI-assistenten →Saknar avtalet specifik tidsfrist bör begäran göras skyndsamt – ett alltför långt dröjsmål kan tolkas som att parten accepterat besiktningsresultatet.
Viktig information om överbesiktning enligt ABT 06
Nedan följer tre centrala juridiska aspekter som parterna bör ha klart för sig innan processen inleds.
Vem bär ansvaret för överbesiktningen?
Kostnaden för överbesiktningen bärs som utgångspunkt av den begärande parten. Visar överbesiktningen att anmärkningen var befogad kan kostnaden övervältras på entreprenören. Ansvaret för att avhjälpa konstaterade fel ligger alltid hos entreprenören, i enlighet med ABT 06 kap. 5.
Vad händer om en besiktningsanmärkning inte åtgärdas?
En ej avhjälpt besiktningsanmärkning kan få kännbara konsekvenser: beställaren har rätt att hålla inne del av slutlikviden som säkerhet, låta annan utföra åtgärden på entreprenörens bekostnad, eller – vid väsentliga fel – häva kontraktet. Dokumentera alltid skriftligt när och hur du påtalat bristen, eftersom det är avgörande för bevisläget.
Vilka regler gäller för överbesiktningsnämnden?
Besiktningsnämnden inom ramen för ABT 06 tillhandahåller riktlinjer och säkerställer att besiktningsförfarandet följer avtalets regelverk. Nämndens beslut är bindande för parterna och ger ett tydligt ramverk för ansvarsfördelning. Att känna till nämndens roll – och hur man initierar ett ärende – kan vara avgörande om den ordinarie besiktningsprocessen kört fast.
Behöver du juridisk information om ditt ärende?
Vertigogo AI-assistent hjälper dig direkt!
Få snabba svar på dina juridiska frågor dygnet runt. Vertigogo AI är tränad på svensk lagstiftning och kan ge dig vägledning inom flera rättsområden.
Prova AI-assistenten →Vanliga frågor
1. Vad är en överbesiktning enligt ABT 06?
En överbesiktning är en oberoende prövning av en besiktningsanmärkning, reglerad i ABT 06 kap. 7. Den ger parterna möjlighet att få en tvist om besiktningsresultatet avgjord utan att direkt gå till domstol.
2. Vilka olika typer av besiktningar finns det i ABT 06?
ABT 06 reglerar fyra besiktningsformer: förbesiktning (under pågående arbete), särskild besiktning (av specifika delar), garantibesiktning (under garantitiden) samt efterbesiktning (kontroll av avhjälpta fel). Varje form har sitt eget syfte och sina egna tidsfrister.
3. Vem ansvarar för bevisbördan vid en överbesiktning?
Entreprenören bär normalt bevisbördan och ska kunna visa att arbetet är utfört enligt kontraktshandlingarna. Det understryker vikten av noggrann dokumentation – dagböcker, fotodokumentation och besiktningsprotokoll är avgörande bevismedel.
4. Vad händer om slutbesiktningen inte godkänns?
Entreprenören är skyldig att avhjälpa de påtalade felen, varefter en efterbesiktning genomförs. Godkänns inte heller den kan beställaren innehålla betalning eller vidta rättsliga åtgärder.
5. Varför är det viktigt att förstå byggnadsteknik och fastighetsteknik vid en besiktning?
Teknisk förståelse är en förutsättning för att bedöma om en anmärkning är befogad. Saknar du den kunskapen bör du anlita en teknisk konsult eller juridisk rådgivare som kan tolka besiktningsutlåtandet och vägleda dig i hur du bör agera.