Ockerhyra – 5 steg för sänkt hyra och pengarna tillbaka

Ockerhyra – 5 steg för sänkt hyra och pengarna tillbakaFrågan om vad som egentligen är en rimlig hyra och vad som är ocker är en otroligt bra fråga.

Hur bestäms hyran?

Huvudregeln är att hyran bestäms genom avtalet i vilket det belopp som stadgas där är det som gäller mellan parterna. Vid sidan av det belopp som stadgas i avtalet kan hyresvärden även ha rätt att ta ut ersättning för kostnader för visst underhåll som vatten, el, uppvärmning, avlopp och dylikt; med andra ord kostnader som sätts individuellt. Utöver det kan hyran påverkas genom att (i) hyran fastställts genom en s.k. förhandlingsordning som stadgar en beräkningsgrund (mer om detta nedan), (ii) om lägenheten är i ett en- eller tvåfamiljshus alternativt en ägarlägenhet eller (iii) om avgiften avser vatten och -eller avlopp som beräknas individuellt.

Vid andrahandshyra är det fullt tillåtet att göra hyran beroende av den hyra eller avgift som förstahandshyresgästen eller ägaren betalar.

Gällande särskilt bostadslägenheter, som hyrs i förstahand, i större fastigheter (ej en- eller tvåfamiljshus), men förekommer även i mindre fastigheter, kan det finnas en s.k. förhandlingsordning. I dagens samhälle, där hyresrätter blir allt vanligare, börjar många frångå den traditionella ordningen att man som individ förhandlar om hyran, utan istället överlåter denna uppgift till en hyresgästorganisation. Detta upplägg är mycket praktiskt då en hyresvärd, som kanske förvaltar flera hundra bostadslägenheter, inte har en praktisk möjlighet att förhandla med alla samtidigt. Det blir även lättare för många hyresgäster som då slipper tänka och utreda vad en rimlig hyra innebär. Hyresförhandlingsordningar regleras genom hyresförhandlingslagen (1978:394) och innebär sammanfattat ett avtal om hyra och rätt till förhandling mellan hyresgästorganisation och hyresvärd. Ett sådant avtal ska omfatta samtliga lägenheter i huset. Dock kan även flera byggnader omfattas. I vissa fall kan både en hyresgästorganisation och en hyresvärd ha rätt till en förhandlingsordning.

När en förhandlingsordning existerar bestäms således hyran av det avtal som fattas mellan hyresgästorganisationen och hyresvärden. Alla lägenheter som omfattas av förhandlingsordningen är bundna av avtalet vilket som huvudregel omfattar alla lägenheter i byggnaden. Detta syns genom att hyresgästens avtal innehåller en förhandlingsklausul som stadgar att hyran sätts genom en förhandlingsordning. Om man som hyresgäst inte vill omfattas av förhandlingsordningen så kan man avtala om detta med hyresvärden eller begära att hyresnämnden ska fastställa att man inte längre omfattas. Detta kan dock tidigast göras tre månader efter hyresförhållandets påbörjan genoms skriftligt avtal.

Vad är skälig hyra?

Vad som är skälig hyra är en fråga som föranleder ett stort antal tvister gällande både lokaler och bostadslägenheter, varav endast vissa ”går upp i rätten”. Här kommer en kort förklaring om vad skälig hyra innebär och konsekvensen av om hyran inte anses skälig.

Gällande bostadslägenheter som hyrs i förstahand och andrahand utgår man i bedömningen om vad hyran bör ligga på från den s.k. ”bruksvärdesprincipen”. Bruksvärdesprincipen innebär kortfattat att hyran för hyresgästens bostadslägenhet inte väsentligen överstiger andra jämförbara lägenheter. Detta innebär för det första att viss prisfluktuation tillåts och för det andra att man gör bedömningen utifrån andra lägenheter. Vad som ska anses vara en jämförbar lägenhet är svårt att säga exakt. Det som man kollar på är orten, storlek, skick, tillgång till nöje och infrastruktur och mycket mer. Alltså faktorer som i sig brukar ha en påverkan på värdet. Utifrån de jämförbara beräknas man sedan ett hyressnitt vilken agerar som ett jämförelsetal. Hur många lägenheter som behövs är osäkert då möjligheten att hitta jämförbara lägenheter kan variera beroende på ort. I RBD 44:80 ansågs tre stycken lägenheter i Malmö vara för lite. Vid sidan av detta ska man även beakta vad som gör just den lägenheten speciell. Då ingen lägenhet är identisk med den andra kan även detta såklart påverka värdet. I vissa fall ska man även beakta åtgärder, som t.ex. renoveringsarbeten, som utförts vilket kan vara värdehöjande.

Om din lägenhet ingår i en förhandlingsordning ska den hyra som avtalats om presumeras vara skälig.

Vid hyra i andrahand är det inte ovanligt att lägenheten hyres ut möblerad. Hyresvärden (egentligen förstahandshyresgästen) har då en rätt att ta ut en viss summa avseende de möbler som ingår i hyran. Den summa ska dock vara skälig och får i vart fall aldrig överstiga 15% av den hyra som hyresvärden (förstahandshyresgästen) betalar i hyra. Saker som internet, abonnemang och dylikt räknas inte som möbler. Om man hyr en bostadsrätt i andrahand brukar även andra kostnader avseende fastighetens/lägenhetens skötsel räknas in. Dessa regler gäller ej uthyrning av möblerat rum, uthyrning i fritidsändamål eller om man hyr ett rum i hyresvärdens bostad.

Om hyran väsentligen överstiger bruksvärdesprincipen eller marknadsvärdet kan du ha rätt att få tillbaka en del av hyran.

Om du hyr en bostadslägenhet i förstahand har man tyvärr, som huvudregel, ingen möjlighet att få ockerhyra återbetald utan endast sänkt för framtiden. Visst undantag gällande brott mot förhandlingsordning finns. Detta kan vara mycket irriterande och kännas orättvist. Det är dock viktigt att tänka på att en sänkt hyra för framtiden fortfarande ofta är värd att kämpa för. Om du hyr en lägenhet i andrahand har man dock en rätt att få ockerhyra återbetald. Detta gäller dock tyvärr inte när man hyr en bostadsrätt.

5 tips att få pengarna tillbaka eller minska hyran

  1. Vänta inte för längre. Om man vill framställa anspråk om att antingen få tillbaka hyran eller begära nedsättning avseende bostäder måste du göra detta inom en föreskriven frist. Denna frist varierar beroende på situation och beroende på vad du hyr. Kolla därför i 12 kap. jordabalken (1970:994) vad som gäller i ditt fall. Du är även varmt välkommen att kontakta oss på Vasa Advokatbyrå.
  2. Säkerställ om det verkligen är en ockerhyra. Om du vill kolla om du verkligen betalar för mycket i hyra finns flera alternativ. Om du hyr i förstahand kan du kontakta dina grannar. De lägenheter som byggs inom samma byggnad brukar vara så pass lika, förutsatt samma storlek och underhåll, att de kan användas som jämförelsetal. Om du hyr i andrahand bör du höra dig för vad sin värd betalar i hyra eller har för avgifter. Detta görs enklast genom att kontakta antingen hyresvärden eller bostadsrättsföreningen. Om du konstaterar att du betalar mer än 15-25% av det den du hyr av betalar, så kan det röra sig om ocker.
  3. Konfrontera hyresvärden. Att föra en process i hyresnämnden är visserligen gratis. Det finns dock inte möjligheter att få ersättning för sina processkostnader från motparten i vilket du står dessa själv. Det brukar som huvudregel vara både jobbigt och tidskrävande att föra en process, särskilt om du inte har ett ombud. Börja därför med att prata med den du hyr av och förklara att du vill ha sänkt hyra och ev. pengar tillbaka. Det kan då vara bra att visa utredning om varför din hyra är för hög (se punkten 2).
  4. Stäm i hyresnämnden. Om inte hyresvärden vill gå med på avtalsvillkoren eller ens vägrar föra en diskussion är din största möjlighet till framgång att stämma i hyresnämnden. Detta är som sagt gratis men kan innebära framförallt innebära mycket tidspillan, särskilt om du inte har ombud. Om du hyr en bostadsrätt, möblerat rum eller rum i hyresvärdens bostad kan tyvärr den enda utvägen vara att säga upp avtalet.
  5. Prata med en jurist. Regelverket för hyresbestämningen och sanktioner mot ockerhyra varierar beroende på vad man hyr. Bestämmelserna som sådana vållar även tvetydigheter, abstrakta bedömningar och mycket mer problem. Hyresregleringen är med andra ord komplicerad, särskilt om man inte är jurist.

På Vasa Advokatbyrå har vi en lång och gedigen erfarenhet av att arbeta med hyrestvister. Vi har representerat både hyresgäst och hyresvärd avseende en stor mängd frågor gällande allt från avtalade skyldigheter och hyra och till underhållsfrågor, besittningsskydd och vräkning. Du är varmt välkommen att höra av dig!

Ring, vi hjälper dig