Beskattning av bostäder – dags att flytta?

Att flytta utomlands är relativt vanligt dagens globaliserade samhälle. Flytten kan föranledas av arbete, studier eller liknande. Eller varför inte kärlek? Att flytta är dock allt annat än lätt i och med att man måste hålla tusen saker i huvudet samtidigt. Tyvärr måste vi även påminna er om att tänka på hur det blir med skatten.

Att sälja sin fastighet, villa, bostadsrätt eller vad man nu äger vållar någon form av skattekonsekvens. Som privatperson är det allra vanligaste att man säljer sig privatbostad för att köpa något nytt. Vi kommer kort förklara hur beskattningen av försäljningen fungerar i dess huvuddrag. Därefter kommer vi sätta reglerna i dess internationella sammanhang.

Beskattning av bostäder – dags att flytta?

Avyttring av privatbostad

Som privatbostad avses fastighet, bostadsrätt eller liknande för de fall de till övervägande del används av ägaren (en fysisk person) eller någon av dess närstående som bostad. Av detta följer att hus och lägenheter som innehas i syfte att hyras ut inte omfattas av definitionen. Däremot finns det ingen gräns för hur många privatbostäder man har eller hur länge man ska ha bott i dem. Det finns heller ingen regel som säger att bostaden ska vara ens huvudsakliga viloplats eller liknande. Detta stadgas i högsta förvaltningsdomstolens avgörande RÅ 1998 not. 38. I målet hade ett par köpt en fjällstuga som användes två (2) veckor per år och hyrdes ut en stor del av den resterande tiden. Denna fjällstuga ansågs vara en privatbostad med motivation att syftet ändock var att paret skulle ha denna för eget bruk.

När man avyttrar sin privatbostad så måste man först skilja på om det är en fastighet eller en bostadsrätt. Begreppet fastighet i skatterätten är något bredare än i jordabalken. Som fastighet avses (i) småhus med mark, (ii) småhus på annans mark, (iii) småhus på lantbruk samt (iv) ägarlägenheter.

Skattereglerna stadgas i 44 – 45 kap. inkomstskattelagen och fungerar som följande. Det skattepliktiga underlaget är köpeskillingen med avdrag för det man köpt huset för samt vissa förbättringskostnader. Av detta följer att man helt enkelt beräknar det man gav för huset mot det man fick för huset.

Som förbättrande utgifter alla utgifter som innebär en förbättring jämfört med det tillstånd man köpt huset i. Av detta följer att större åtgärder som om, till och nybyggnationer omfattas. Även saker som invändiga renoveringar av kök, golv och dylikt kan omfattas. Vad som normalt sett inte anses vara en förbättrande åtgärd är reparationer, där man bara byter ut något som slitits. Skulle man utföra en reparation och en förbättring samtidigt så kan en del av kostnader vara avdragsgill som omkostnad. Utgifter för förbättrande utgifter får dock endast dras av om kostnaden uppstått i år eller något av de fem föregående åren innan försäljningen.

Det netto som kvarstår är ditt skatteunderlag. Dock finns en sista kvoteringsregel som innebär att endast 22/30-delar av vinsten är skattepliktig. Av detta följer att man beskattas med 30 procent (kapitalskatten) av 22/30-delar som är 22 procent netto.

Uppskov

För att komma ifrån den inlåsningseffekt som uppstår i och med att fastighetsvinster är skattepliktiga, så har man infört en möjlighet till uppskov med skatten. Av detta följer att den vinst man gör under vissa omständigheter inte måste tas upp till beskattning direkt.

Dessa regler finns i 47 kap. inkomstskattelagen. Uppskov innebär kortfattat som att en fysisk person kan beviljas uppskov om denne menar att förvärva en ny bostad inom EES. Uppskov fungerar som följande;

  1. Man måste ha gjort en kapitalvinst med minst 50 000 kr.
  1. Den privatbostad man sålt måste ha varit ens ursprungsbostad; d.v.s. ens permanentbostad. Bostaden ska anses vara ens permanentbostad om man varit bosatt där minst ett år innan avyttringen eller tre av de fem senaste åren. Vissa undantag finns.
  1. Man måste förvärva en ersättningsbostad senast 31 december året efter avyttringen. Tillträde ska senast ha skett den 2 maj året efter sista året utgång. Säljer man sin bostad år 2020 ska man alltså senast ha köpt en ersättningsbostad 31 december 2021, med tillträde senast 2 maj 2022.
  1. En ersättningsbostad får heller inte vara förvärvad tidigare än året innan avyttringen. Undantag råder om man utför en ny eller tillbyggnation av befintligt hus. Ersättningsbostaden anses då förvärvad 1 januari året innan avyttringen.
  1. Uppskovsbeloppet ges med så stor del som kapitalvinsten är om ersättningsbostadens pris är lika hög som det man sålde sin ursprungsbostad för. Om ersättningsbostaden är billigare ges endast uppskov med så stor del. Man kan inte få uppskov med ett belopp som överstiger ersättningsbostadens pris. I detta belopp räknas även ev. tidigare uppskov med.
  1. Uppskovsbeloppet har ett maximalt tak på 1 450 000 kr fördelat på ens andel. Av detta följer att för det fall man endast ägde 50 procent av bostaden, så är det maximala uppskovsbeloppet 775 000 kr.

Reglerna om uppskovsbelopp appliceras således även på de fall man flyttar inom EES. Om man däremot flyttar till Ukraina, Turkiet eller Thailand så ska skatten erläggas direkt.

Beviljas man uppskovsbelopp så undantas skatten endast för stunden. Av detta följer att ens kapitalvinst återförs till beskattning det år man avyttrar bostaden. Med avyttring räknas även arv eller gåva. Kapitalvinsten kommer då även att beskattas med skattesatsen som gäller för den tidpunkten. Skulle skattesatsen ha sänkts har man således gjort en ytterligare ”vinst” och vice versa.

Beviljas man uppskovsbelopp måste man även betala en avgift för detta. Avgiften är en schablon om 1,67 procent av uppskovsbeloppet som beskattas med 30 procent vilket innebär ett netto om 0,50 procent. Detta belopp är ej avdragsgillt på den skatt man någon gång ska betala i framtiden. Avgiften kan komma att tas bort då det i skrivande stund (2020) pågår en debatt i riksdagen om detta. Just nu gäller dock avgiften i vilket man bör tänka på om man verkligen behöver uppskovsbeloppet?

Författad av jur. trainee Henrik Berg

Ring, vi hjälper dig