Som hyresgäst har du rätt att bo kvar i din lägenhet även om hyresvärden vill säga upp avtalet – detta kallas besittningsrätt eller besittningsskydd. Skyddet begränsar hyresvärdens möjlighet att avsluta ett hyresförhållande utan saklig grund och ger dig som hyresgäst en grundläggande boendetrygghet. Den här artikeln går igenom vad som gäller när du hamnar i en tvist med din hyresvärd om besittningsrätten och hur du bör agera.
Vad innebär att ha besittningsrätt?
Besittningsskyddet regleras i 12 kap. jordabalken, det vill säga hyreslagen. Att ha besittningsrätt innebär att du har rätt till förlängning av hyresavtalet om hyresvärden vill säga upp det. Skyddet är dock inte absolut. Enligt 12 kap. 46 § jordabalken kan rätten till förlängning brytas om du som hyresgäst exempelvis har underlåtit att betala hyran i tid eller vanvårdat bostaden på annat sätt.
När får man besittningsrätt?
Tidpunkten för när besittningsskyddet inträder beror på din boendesituation. Som förstahandshyresgäst har du ett starkt skydd som gäller från och med hyresförhållandets första dag – hyresvärden måste alltid kunna åberopa godtagbara skäl för att avsluta avtalet.
Som andrahandshyresgäst är skyddet väsentligt svagare. Besittningsskyddet uppstår först när hyresförhållandet har varat längre än två år, enligt 12 kap. 45 a § jordabalken. Skyddet gäller dessutom inte om din hyresvärd – förstahandshyresgästen – själv vill flytta tillbaka till bostaden när avtalet löper ut. Besittningsskyddet skyddar dig alltså enbart mot att hyresvärden säger upp avtalet i syfte att hyra ut till någon annan.
Hur får man besittningsrätt?
Du behöver inte aktivt ansöka om besittningsskydd – det uppstår automatiskt när förutsättningarna är uppfyllda. Om en tvist uppstår är det hyresvärden som ska ansöka hos hyresnämnden om att avtalet ska upphöra. Hyresnämnden prövar därefter om det finns tillräckliga skäl för att avsluta hyresförhållandet.
Vem har besittningsrätt?
Förstahandshyresgästen har ett starkt besittningsskydd från hyresförhållandets start. Skyddet gäller oavsett upplåtelseform – det spelar ingen roll om du hyr en hyresrätt, en bostadsrätt i andra hand eller en villa.
Andrahandshyresgästens skydd är svagare och varierar dessutom beroende på bostadens typ. Nedan går vi igenom vad som gäller i de vanligaste situationerna.
Besittningsrätt bostadsrätt och villa
Andrahandsskyddet i 12 kap. jordabalken gäller i grunden vid uthyrning av hyresrätter. Hyr du däremot en bostadsrätt eller villa i andrahand saknar du besittningsskydd och är skyldig att flytta ut på avtalat datum vid uppsägning – oavsett hur länge du bott där.
Besittningsrätt utan hyreskontrakt
Utan ett skriftligt hyreskontrakt har du ingen besittningsrätt, vare sig vid förstahand eller andrahand. Även om ett muntligt avtal i teorin kan vara juridiskt bindande är det i praktiken svårt att bevisa hyresförhållandets villkor och varaktighet. Se alltid till att upprätta ett skriftligt avtal – det skyddar båda parter och underlättar vid en eventuell tvist.
Besittningsrätt fritidshus
Hyr du ett fritidshus gäller besittningsskyddet efter att hyresförhållandet har varat längre än nio månader i följd. Från den tidpunkten har du rätt till förlängning av avtalet och hyresvärden kan inte utan saklig grund kräva att du flyttar ut.
Besittningsrätt inneboende
Den som är inneboende – det vill säga hyr en avgränsad del av uthyrarens egna bostad utan att dela hushåll – har aldrig besittningsskydd enligt 12 kap. 45 § jordabalken. Sägs kontraktet upp är du skyldig att flytta ut och har ingen rätt till förlängning.
Att tänka på
Hyrestvister rör ofta komplexa frågor om besittningsrätt, uppsägningstider och skälighetsavvägningar enligt 12 kap. jordabalken. Om du befinner dig i en tvist med din hyresvärd – oavsett om det gäller en nekad förlängning eller ändrade hyresvillkor – är det viktigt att agera i rätt tid, eftersom frister för att hänskjuta tvist till hyresnämnden är strikta. Juristerna på Vasa Advokatbyrå har bred erfarenhet av hyresrättsliga tvister och kan hjälpa dig att bedöma din situation och dina möjligheter.
Läsvärt
Författad av: Jenny Thalin