Som säljare eller köpare av en fastighet är det värdefullt att förstå mäklarens rättsliga ansvar – vad uppdraget faktiskt innebär, när skadeståndsskyldighet kan uppstå och hur du bäst skyddar dina intressen. Den här artikeln reder ut vad fastighetsmäklarlagen kräver av mäklaren och ger konkreta råd om hur du agerar om något går snett i affären.
Mäklaren åsidosätter sina förpliktelser
En fastighetsmäklare som brister i sina skyldigheter enligt 8–22 §§ fastighetsmäklarlagen (2011:666) kan bli skadeståndsskyldig mot köparen eller säljaren. Det krävs att åsidosättandet orsakat ekonomisk skada och att mäklaren handlat uppsåtligen eller av oaktsamhet. Typiska exempel är att mäklaren lämnar felaktiga uppgifter om fastigheten – t.ex. felaktig boarea eller felaktig information om servitut – eller underlåter att informera om förhållanden som är väsentliga för köparens beslut. Praktiskt råd: dokumentera all kommunikation med mäklaren skriftligen, eftersom det kan vara avgörande bevisning om en tvist uppstår.
Bedömning av vårdslöshet
Inte varje ekonomisk skada medför skadeståndsansvar för mäklaren – avgörande är om denne agerat vårdslöst. Bedömningen utgår från vad som kan förväntas av en omsorgsfull och kompetent fastighetsmäklare i samma situation. Är avvikelsen obetydlig brukar skadestånd normalt inte utgå. Men om mäklaren t.ex. underlåtit att kontrollera uppgifter i offentliga register, missat att påpeka uppenbara brister, eller åsidosatt sin informationsplikt på ett påtagligt sätt, ökar möjligheten att ett skadeståndsanspråk vinner framgång.
Ansvar för säljaren eller mäklaren
Som köpare kan du i vissa situationer välja att rikta ditt anspråk mot antingen säljaren eller mäklaren – eller båda. Vid dolda fel i fastigheten, det vill säga sådana fel som avses i 4 kap. 19 § jordabalken, kan mäklaren hållas medansvarig om denne kände till felet men medvetet underlät att upplysa dig om det. Det räcker alltså inte att felet existerade; du behöver kunna visa att mäklaren faktiskt hade kännedom om förhållandet. Spara objektsbeskrivningar, e-postkorrespondens och egna anteckningar från visningar – de kan bli avgörande bevisning.
Att tänka på vid skadeståndsansvar:
Att driva en tvist mot en mäklare – eller mot din motpart i fastighetsköpet – kräver juridisk kunskap och processvana. Utan rätt argumentation och bevisning riskerar du att förlora ett annars befogat anspråk. Vasa Advokatbyrå AB företräder klienter i fastighetsrättsliga tvister och har gedigen erfarenhet av mäklaransvar. Kontakta oss för en bedömning av ditt ärende.
Läsvärt om mäklarens ansvar
HD T 6412-13 – Högsta domstolens avgörande om mäklarens skadeståndsansvar
Två HD-avgöranden om fastighetsmäklares ansvar rörande återgångsklausuler (SvJT 1997)
Köpekontrakt utan mäklare – vad du bör tänka på
Tvist med mäklaren och skadeståndsskyldighet
Mäklarens ansvar vid köp av bostad
Författad av: Alexander Isehag