Ett avtalsservitut uppkommer när två fastighetsägare avtalar om att den ene ska få nyttja något på grannfastigheten – exempelvis en brunn, en utfartsväg eller ett stall. Enligt 14 kap. 1 § jordabalken är ett servitut en rättighet för en fastighet att på visst sätt nyttja en annan fastighet, vilket innebär att rättigheten är knuten till fastigheten och inte till dess ägare. Tänk på en brunn som förser grannfastigheten med dricksvatten: om din fastighet saknar egen vattenförsörjning kan brunnen bli föremål för ett servitut, och ni fastighetsägare avtalar då om att du ska få del av vattnet. För att ett sådant avtal ska vara giltigt krävs det bland annat att servitutet ger objektiv nytta för din fastighet. Den här artikeln förklarar vad det kravet innebär i praktiken.
Objektiv nytta för härskande fastigheten
I ett servitutsförhållande kallas den fastighet som upplåter rättigheten för tjänande fastighet, medan den som nyttjar rättigheten kallas härskande fastighet. Kravet på objektiv nytta enligt 14 kap. 1 § jordabalken innebär att servitutet måste vara till nytta för den härskande fastigheten som sådan – inte enbart för den nuvarande ägarens personliga intressen. Lagen ställer dessutom upp ett krav på att servitutet ska tillgodose ett stadigvarande behov. Om behovet enbart är knutet till dig som nuvarande ägare, och sannolikt inte delas av framtida ägare, riskerar servitutet att anses ogiltigt.
Oberoende av fastighetsägare
Att nyttan ska vara objektiv innebär att servitutet måste fylla ett behov oavsett vem som vid varje given tidpunkt äger fastigheten. Frågan man ställer sig vid bedömningen är: skulle en ny fastighetsägare i allmänhet ha samma behov av rättigheten? Om du säljer din fastighet ska den nye ägaren kunna dra nytta av servitutet på ett liknande sätt. Det är med andra ord fastighetens egenskaper och behov som avgör – inte dina personliga preferenser.
I rättsfallet NJA 1976 s. 242 prövade Högsta domstolen ett servitut som gav rätt att fiska på den tjänande fastigheten. HD konstaterade att även om det fanns ett personligt intresse hos den dåvarande fastighetsägaren, uppfyllde servitutet ändå kravet på objektiv nytta. Skälet var att fiskerätten kunde ha ett ekonomiskt värde för fastigheten även för framtida ägare – inte minst genom att den kan höja fastighetens marknadsvärde vid en eventuell försäljning. Rättsfallet illustrerar att bedömningen inte kräver att samtliga tänkbara framtida ägare är intresserade av rättigheten; det räcker att ett objektivt identifierbart värde kan påvisas.
Att tänka på:
Den här artikeln har behandlat kravet på objektiv nytta – ett av flera rekvisit som måste vara uppfyllda för att ett avtalsservitut ska vara giltigt enligt jordabalken. Övriga krav, och hur de tillämpas i just din situation, kan vara svåra att bedöma på egen hand. Befinner du dig i en tvist om ett befintligt servitut, eller överväger du att ingå ett nytt servitutsavtal, är det klokt att rådfråga en jurist. Vasa Advokatbyrå har erfarenhet av fastighetsrättsliga frågor och kan bistå dig i hela processen.
Läsvärt
Servitut – Gävle kommun (gavle.se)
Förnyelselagen | Lantmäteriet (lantmateriet.se)
Vad det betyder att ingå avtal om servitut – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Skillnaden mellan servitut och nyttjanderätt – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Upphäva servitut – olika grunder för att upphäva ett avtalsservitut (vasaadvokat.se)
Författad av: Alexander Isehag