Vid husköp med tillhörande fastighet dokumenteras överlåtelsen normalt i två separata handlingar. Den ena är köpebrevet – en kortfattad bekräftelse på att köpet fullföljts och att köpeskillingen betalats. Den andra är köpekontraktet, som är betydligt mer detaljerat och reglerar villkoren fram till tillträdesdagen. Den här artikeln går igenom köpekontraktets obligatoriska innehåll och vad du bör tänka på som part vid ett fastighetsköp.
Krav på skriftlighet
Kravet på skriftlig form vid fastighetsköp har djupa rötter i svensk rätt. Enligt 4 kap. 1 § jordabalken gäller formkravet fortfarande fullt ut – ett muntligt avtal om köp av fastighet är ogiltigt och kan inte göras gällande i domstol. Lagstiftarens syfte är dels att förhindra förhastade överlåtelser, dels att säkerställa tydlig bevisning om vad parterna faktiskt kommit överens om. Avtal som ingås muntligen saknar alltså rättslig verkan vid fastighetsöverlåtelser – lita aldrig på ett handslag eller en e-postbekräftelse som slutlig bindning.
Köpeskilling
Av 4 kap. 1 § jordabalken följer att köpeskillingen – det vill säga det pris köparen betalar – måste anges uttryckligen i köpekontraktet. Utelämnas beloppet är köpet ogiltigt. I praktiken bör köpeskillingen anges som ett bestämt belopp i svenska kronor, och det bör också framgå hur betalningen är upplagd: exempelvis hur stor handpenning som erlagts och vilket belopp som ska regleras vid tillträdet.
Överlåtelseförklaring
Köpekontraktet måste innehålla en överlåtelseförklaring från säljaren. Klassiska formuleringar som ”härmed försäljes” eller ”överlåter härmed” uppfyller kravet – kärnan är att överlåtelsen uttrycks i nutid. En formulering om att fastigheten ”ska säljas” vid ett framtida tillfälle är som huvudregel otillräcklig och kan leda till att köpet förklaras ogiltigt. Säljaren kan alltså inte med bindande verkan åta sig att överlåta sin fastighet inom en kommande fyraårsperiod; ett sådant löfte saknar rättslig verkan enligt jordabalkens formkrav.
Objektsangivelse
Köpekontraktet ska tydligt ange vilken fastighet som överlåts. Rättsligt identifieras en fastighet genom sin registerbeteckning – exempelvis ”Stockholm Södermalm 3:17” – inte genom gatuadressen. Det är alltså registerbeteckningen som ska anges. Den hittar du enklast via Lantmäteriets fastighetssök eller i ett utdrag ur fastighetsregistret. Avser köpet en del av en fastighet, till exempel inför en kommande lantmäteriförrättning, bör gränserna för det aktuella området beskrivas noggrant i kontraktet.
Underskrift
Formkravet på skriftlighet innebär att både köpare och säljare måste underteckna köpekontraktet. Till skillnad från vad som gäller i allmän avtalsrätt – där löftesprincipen kan göra ett ensidigt åtagande bindande – styrs fastighetsköp av kontraktsprincipen: avtalet får rättslig verkan först när båda parter har signerat. Praktiska råd: se till att underskrifterna bevittnas, att vardera part behåller ett originalexemplar, och notera att det undertecknade köpekontraktet sedan utgör en av de handlingar som krävs vid ansökan om lagfart hos Lantmäteriet.
Sidoavtal
Om parterna anger en köpeskilling i köpekontraktet men därefter ingår ett separat sidoavtal med ett annat belopp, är sidoavtalet som huvudregel ogiltigt – det är köpekontraktets uppgift som gäller. En förekommande, och straffrättsligt riskabel, konstruktion är att redovisa ett lägre pris i köpekontraktet för att minska säljarens kapitalvinstskatt, medan mellanskillnaden betalas kontant utanför kontraktet. Förutom att köparen saknar rättsligt skydd för det dolda beloppet kan förfarandet utgöra skattebrott. Säljaren riskerar dessutom att i en tvist bli bunden av den lägre köpeskillingen i köpekontraktet.
Att tänka på:
Uppstår tvist om ett fastighetsköp – oavsett om du är köpare eller säljare – är det klokt att tidigt söka juridisk rådgivning. Vasa Advokatbyrå AB har bred erfarenhet av fastighetsrättsliga frågor och biträder gärna i köp- och överlåtelseärenden.
Läsvärt
Formkravet vid fastighetsköp – anteckningar med anledning av en nyutkommen avhandling | SvJT
Lagfartsguide – Köpehandling | Lantmäteriet
Vad gör en jurist inom allmän fastighetsrätt? | Vasa Advokatbyrå
Servitut för brygga eller annat fastighetstillbehör | Vasa Advokatbyrå
Besiktiga hus och anlita besiktningsman
Författad av: Alexander Isehag