Som näringsidkare som hyr en lokal har du normalt ett indirekt besittningsskydd enligt 12 kap. 57 § jordabalken. Det innebär att du vid en uppsägning inte har rätt till förlängning av hyresavtalet – men att hyresvärden kan bli skyldig att betala skadestånd om nekandet saknar befogad grund. Rivning och ombyggnad är så kallade besittningsbrytande grunder: situationer där hyresvärden kan neka förlängning utan att drabbas av skadeståndsansvar. I den här artikeln går vi igenom vad som gäller när hyresvärden åberopar rivning eller ombyggnad som skäl att avsluta hyresförhållandet.
Allmänt om rivning och ombyggnad
Både rivning och ombyggnad räknas som besittningsbrytande grunder enligt 12 kap. 57 § jordabalken, vilket innebär att det indirekta besittningsskyddet kan upphöra utan att hyresvärden behöver betala skadestånd. Bestämmelsen är dock inte utan krav: som huvudregel är hyresvärden skyldig att anvisa en godtagbar ersättningslokal. Skyldigheten bortfaller om parterna avtalat om en rivnings- eller ombyggnadsklausul – men för att en sådan klausul ska få verkan krävs normalt att åtgärderna faktiskt påbörjas inom fem år från det att klausulen infördes i avtalet.
Godtagbar ersättningslokal
Saknas en rivnings- eller ombyggnadsklausul i avtalet måste hyresvärden erbjuda en ersättningslokal. Erbjudandet ska vara konkret: lokalen ska vara specificerad och du ska få tillräcklig information för att kunna ta ställning och inleda förhandling om villkoren. Ett vagt eller allmänt hållet förslag uppfyller inte kravet enligt etablerad praxis.
Erbjudandet måste dessutom lämnas i rimlig tid, så att du hinner slutföra flytten innan det befintliga hyreskontraktet löper ut. Vid bedömningen av om en lokal är godtagbar beaktas framför allt lokalens storlek, läge och utformning i förhållande till den verksamhet du bedriver – samt att hyran är marknadsmässig eller lägre. En praktisk sak att känna till: hittar du själv en ersättningslokal innan hyresvärden presenterat ett alternativ, bortfaller normalt hyresvärdens skyldighet att anvisa en lokal.
Att tänka på gällande indirekt besittningsskydd:
Om din hyresvärd åberopar rivning eller ombyggnad för att neka förlängning av hyreskontraktet bör du låta en jurist granska om förutsättningarna verkligen är uppfyllda. Visar det sig att grunden inte håller kan du ha rätt till skadestånd och hjälp med att driva en tvist mot hyresvärden. Vasa Advokatbyrå har bred erfarenhet av kommersiell hyresrätt och bistår dig i såväl förhandling som rättsliga processer rörande indirekt besittningsskydd.
Läsvärt om indirekt besittningsskydd
Proposition 1978/79:89 om lokalhyra – Riksdagen
Vem är vem i domstol – Sveriges Domstolar
Förhandla om lokalhyran – Vasa Advokatbyrå
Omsättningshyra för lokal – Vasa Advokatbyrå
Uppsägning av lokalhyresgäst för bostadsrättsförening – Vasa Advokatbyrå
Författad av: Alexander Isehag