Bostadsaffären är avslutad och du har flyttat in i ditt nya hem – men plötsligt kontaktar köparen dig och hävdar att det finns fel i lägenheten. Kanske till och med ett dolt fel, för vilket du som säljare skulle kunna bli ansvarig. Den här artikeln reder ut vad som faktiskt krävs för att ett fel ska klassificeras som dolt, när reklamationsfristen löper ut och vad du bör göra om du hamnar i en sådan tvist.
Olika typer av fel i bostadsrätt
Fel i bostadsrätt delas in i två huvudkategorier. Ett konkret fel innebär att bostaden avviker från vad som uttryckligen avtalats – exempelvis att boytan understiger det uppgivna antalet kvadratmeter. Ett abstrakt fel föreligger när bostaden inte lever upp till vad köparen rimligen haft fog att förvänta sig, trots att egenskapen inte uttryckligen avtalats. Det dolda felet är en underkategori till det abstrakta felet.
Fel i bostadsrätt och dolt fel
Ett dolt fel är ett fel som köparen inte kunnat upptäcka ens vid en noggrann undersökning av lägenheten. Till skillnad från fastighetsköp – där undersökningsplikten är lagstadgad enligt 4 kap. 19 § jordabalken – saknas en uttrycklig lagregel för bostadsrätter. I praktiken gäller ändå en undersökningsplikt om köparen beretts tillfälle att besiktiga lägenheten. Att köparen missade felet räcker inte alltid för att det juridiskt ska anses dolt; avgörande är om en normalt noggrann köpare rimligen borde ha upptäckt det. Bedömningen görs alltid i det enskilda fallet utifrån felets art och omständigheterna kring köpet.
Säljarens ansvar vid dolt fel
Att köparen hävdar ett dolt fel innebär inte att du som säljare automatiskt bär ansvar. Dels kan det vara så att felet faktiskt inte uppfyller kriterierna för dolt fel, dels kan köparen ha missat reklamationsfristen. Enligt allmänna köprättsliga principer måste reklamation ske inom skälig tid efter att felet upptäcktes – annars kan rätten att kräva ersättning gå förlorad.
Att tänka på vid fel i bostadsrätt:
Om köparen riktar krav mot dig för ett påstått dolt fel bör du kontakta en jurist tidigt – helst redan innan du svarar köparen. Det är långt ifrån givet att du är ansvarig. Vasa Advokatbyrå biträder regelbundet säljare i den här typen av tvister och kan hjälpa dig bedöma din situation.
Läsvärt
Säljarens ansvar för faktiska fel enligt jordabalken och köplagen | SvJT
Mäklaren har ingen skyldighet att ta reda på att det finns bygglov | SVT Nyheter
Råd vid tvist – och konkreta tips – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Bevisbörda tvistemål – vem det är som måste bevisa vad – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Fel i bostadsrätt – hur gör man om tvist uppstår? – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Författad av: Alexander Isehag