Som bostadsrättshavare är du bunden av flera regelskikt: lagstiftningen, föreningens stadgar och eventuella ordningsregler. Medan bostadsrättslagen (SFS 1991:614) sätter de yttre ramarna är det stadgarna som styr det dagliga livet i föreningen. Den här artikeln går igenom vad stadgarna måste, får och inte får innehålla.
Allmänt om stadgar
Vid bildandet av en bostadsrättsförening ska stadgarna registreras hos Bolagsverket, varefter de blir allmänna handlingar som vem som helst kan ta del av. Stadgarna utgör föreningens grundläggande regelverk, och det är föreningsstämman – samtliga medlemmar gemensamt – som har mandat att besluta om deras innehåll och eventuella ändringar.
Bostadsrättsföreningen är en form av ekonomisk förening, men med ett mer detaljerat stadgeinnehåll än de flesta andra föreningstyper. Det beror på att lagen tillåter – och ibland förutsätter – att ett brett spektrum av frågor regleras i stadgarna, allt från underhållsansvar till överlåtelsevillkor. Föreningen kan alltså gå längre än minimikraven och anpassa reglerna efter sina egna förhållanden.
Obligatoriska stadgar
Enligt 9 kap. 5 § bostadsrättslagen ska ett antal uppgifter alltid regleras i stadgarna. Nedan framgår de obligatoriska punkterna enligt denna bestämmelse.
- Det företagsnamn som föreningen ska ha.
- Orten för där föreningen ska ha sitt säte.
- Vilken verksamhet som föreningen tänker sig att den ska bedriva.
- Reglering om föreningen kan ta ut upplåtelseavgift, överlåtelseavgift, pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse.
- Grunderna för beräkning av årsavgift, överlåtelseavgift, pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse.
- För det fall rätten att bestämma ersättning för en bostadsrätt vid överlåtelse ska vara inskränkt, ska stadgarna innehålla uppgifter om grunderna för beräkning av ersättningen.
- Grunderna för avsättning av medel för att säkerställa underhållet av föreningens hus.
- Antalet eller lägsta och högsta antalet styrelseledamöter, revisorer och eventuella suppleanter och tiden för deras uppdrag.
- Hur en föreningsstämma ska sammankallas.
- De ärenden som ska förekomma på en ordinarie föreningsstämma.
- Den tid som föreningens räkenskapsår ska omfatta.
- Grunderna för hur föreningens vinst ska fördelas.
- Hur föreningens återstående tillgångar ska fördelas när föreningen upplöses.
Frivilliga stadgar
Utöver de obligatoriska bestämmelserna kan föreningen välja att reglera ytterligare frågor i stadgarna – förutsatt att reglerna inte strider mot tvingande bestämmelser i bostadsrättslagen. Ett praktiskt exempel är underhållsansvaret: enligt 7 kap. 12 § bostadsrättslagen ansvarar bostadsrättshavaren som huvudregel för lägenheten, men stadgarna kan förskjuta delar av det ansvaret till föreningen. Det är alltså möjligt att skräddarsy ansvarsfördelningen efter vad som passar den egna föreningens behov.
Otillåtna stadgar
Vissa stadgebestämmelser är ogiltiga oavsett vad stämman beslutar. Det är exempelvis inte tillåtet att stadgevägen inskränka rätten att göra förändringar i lägenheten som inte utgör en väsentlig förändring – ett skydd som följer direkt av bostadsrättslagen. Föreningen kan däremot gå åt andra hållet och ge bostadsrättshavaren vidare befogenheter än vad lagen som standard medger.
Att tänka på:
Artikeln ger en översiktlig bild av regelverket. Har du konkreta frågor om din förenings stadgar – till exempel om en specifik bestämmelse är giltig eller hur underhållsansvaret fördelar sig – är det klokt att rådfråga en jurist med erfarenhet av bostadsjuridik. Vasa Advokatbyrå biträder regelbundet både bostadsrättshavare och föreningar i dessa frågor.
Läsvärt
Bostadsrättsföreningar med olagliga stadgar – Sveriges Radio (Ekot)
Ändra stadgarna i din bostadsrättsförening – Bolagsverket
Nyheter i lagen om ekonomiska föreningar – Vasa Advokatbyrå
Väsentlig förändring av bostadsrätt – Vasa Advokatbyrå
Neka medlemskap i bostadsrättsförening – Vasa Advokatbyrå
Författad av: Alexander Isehag