När en bostadsrättsförening ska renovera trapphus, byta tak eller genomföra andra byggnadsåtgärder på föreningens fastighet, ställs styrelsen inför ett regelverk som skiljer sig markant från vad de flesta känner till som privatpersoner. Konsumenttjänstlagen – det skyddsnät som gäller när du anlitar en hantverkare privat – är inte tillämplig när föreningen är uppdragsgivare. Den här artikeln reder ut de viktigaste juridiska grunderna för bostadsrättsföreningar som ingår entreprenadavtal.
Gränsdragningen till konsumenttjänstlagen
Konsumenttjänstlagen (1985:716) skyddar fysiska personer som köper tjänster av en näringsidkare. En bostadsrättsförening är en juridisk person och faller därmed utanför lagens tillämpningsområde – oavsett föreningens storlek eller hur begränsad upphandlingen är. Värt att känna till är dock att om enskilda bostadsrättsinnehavare själva tecknar avtal med entreprenören för arbeten i de egna lägenheterna, kan konsumenttjänstlagen bli tillämplig för just den delen av uppdraget.
Avtalet inom entreprenadjuridiken avgörande för bostadsrättsföreningar
Avsaknaden av särskild lagstiftning för relationen mellan förening och entreprenör gör avtalet till er viktigaste trygghet. Ett välskrivet avtal bör reglera åtminstone: arbetets omfattning – exakt vilka åtgärder och ytor som ingår; ersättningsform – fast pris, löpande räkning eller takpris; tidplan med tydliga milstolpar och viten vid försening; samt felansvaret – hur fel ska anmälas, inom vilken tid och vilka påföljder ni kan göra gällande. Att reglera dessa punkter tydligt från start är avgörande för att undvika kostsamma tvister längre fram.
Ni behöver inte utforma avtalet från grunden. Branschens standardavtal – AB04 och ABT 06 – är utmärkta utgångspunkter som sedan kan anpassas efter föreningens specifika förutsättningar. Valet av entreprenadform spelar också stor roll: vid totalentreprenad bär en och samma entreprenör ansvaret för såväl utförande som projektering, vilket ger ett tydligare ansvarsutkrävande. Vid utförandeentreprenad ansvarar entreprenören enbart för det fackmannamässiga utförandet, medan föreningen bär projekteringsansvaret – något som ställer högre krav på föreningens tekniska kunnande eller en anlitad projekteringskonsult.
Arbetsmiljöansvar
Den som låter utföra ett byggnads- eller anläggningsarbete är i lagens mening byggherre, och när en bostadsrättsförening upphandlar entreprenadarbeten intar föreningen den rollen. Med det följer ett direkt arbetsmiljöansvar enligt arbetsmiljölagen (1977:1160): föreningen är skyldig att se till att gällande föreskrifter om säkerhet och arbetsmiljö efterlevs på arbetsplatsen. Det är möjligt att skriftligen överlåta detta ansvar till entreprenören – men det förutsätter en tydlig, dokumenterad överenskommelse. En muntlig uppgörelse uppfyller inte lagens krav.
Arbetsmiljöansvaret är en av de mest påtagliga skillnaderna jämfört med när en privatperson anlitar en byggfirma. En konsument saknar i normalfallet detta ansvar, medan föreningen som juridisk person bär det fullt ut – om inte annat avtalats skriftligen i enlighet med vad som beskrivs ovan.
Andra saker inom entreprenadjuridiken att tänka på innan bostadsrättsföreningar bygger om
Innan projektet sätts igång bör styrelsen kontrollera att den är behörig att fatta beslutet. Löpande förvaltningsåtgärder ryms normalt inom styrelsens befogenhet, men mer omfattande ombyggnationer som väsentligt förändrar fastigheten kan kräva stämmobeslut enligt bostadsrättslagen (1991:614). Att fatta ett beslut utan erforderlig behörighet kan i värsta fall leda till att det ogiltigförklaras i efterhand.
Bedöm också om åtgärden kräver bygglov enligt plan- och bygglagen (2010:900). Kravet gäller inte bara nybyggnation – fasadändringar som ommålning i avvikande kulör, byte av takmaterial eller tilläggsisolering kan vara lovpliktiga, särskilt inom detaljplanelagda områden eller i närheten av byggnadsminnen. Kontakta kommunens byggnadsnämnd i god tid för att undvika olovliga byggåtgärder och efterföljande sanktionsavgifter.
Om ni hamnar i tvist med byggbolaget
Uppstår det en tvist om fel, försening eller betalning lönar det sig att söka juridisk hjälp tidigt – det ökar möjligheterna att nå en förhandlingslösning utan rättegång. Vid tvist med byggbolaget kan ni kontakta oss för rådgivning, oavsett om det handlar om medling, förlikning eller domstolsprocess. Våra fastighetsjurister har bred erfarenhet av entreprenadrättsliga tvister och kan snabbt bedöma styrkan i ert ärende.
Vi hjälper er bland annat med:
Allmän rådgivning
- Att undvika misstag som kan leda till extrakostnader och rättsförluster.
- Få en bedömning om fel eller dröjsmål som har uppstått kan ge rätt till skadestånd.
- Få hjälp att skriva ett uppdragsavtal med entreprenören.
Tvistelösning
- Få en juridisk bedömning utifrån avtal och gällande rättsläge.
- Minimera tidsspillan och få smidigaste möjliga tvistelösning.
- Maximera era chanser att få rätt till skadestånd.
- Undvik arbete som i onödan drar ut på tiden.
- Bevaka era rättigheter.
- Slipp att slösa tid och energi på att förhandla med byggbolaget.
Välkommen att höra av er för ett inledande kostnadsfritt telefonsamtal, eller boka ett möte med en av våra fastighetsjurister för en fördjupad genomgång av er situation.