Ockerhyra: Vi förklarar vad det betyder

När det kommer till bostadslägenheter får hyran inte vara hur hög som helst då kan det vara ockerhyra. Hyressättningen i Sverige regleras enligt bruksvärdesystemet som gör att hyran för förstahandshyresgäster ska vara skälig med hänsyn till en rad objektiva faktorer. Även andrahandshyresgäster och inneboende omfattas av skyddet mot oskäliga hyror. Den som har betalat ”ockerhyror” har rätt att gå till hyresnämnden och få hyran prövad samt i vissa fall få återbetalning. I den här artikeln förklarar vi kortfattat vad som är oskälig hyra för bostäder samt när man har rätt till återbetalning av hyran. Vi på Vasa advokatbyrå har lång erfarenhet av hyres- och fastighetsrättsliga frågor. Kontakta oss så hjälper vi dig om du känner dig drabbad av ockerhyra.

, Ockerhyra: Vi förklarar vad det betyder

Vad är oskälig hyra vid förstahandskontrakt sk. ockerhyra?

Hyran för bostadslägenheter ska vara skälig. Det innebär att den inte får påtagligt överstiga lägenhetens s.k. bruksvärde, som görs genom att jämföra en rad olika aspekter av lägenheten med andra liknande lägenheter i orten. En sådan värdering utgår inte från lägenhetens byggår, driftskostnader eller produktionskostnader. Istället beaktas lägenhetens

  • Storlek
  • Modernitet
  • Läge i huset
  • Planlösning
  • Reparationsstandard
  • Ljudisolering

Andra förmåner som är bundna till lägenheten kan också beaktas vid värderingen. Dessa kan t.ex. vara om det finns

  • Hiss
  • Tvättstuga
  • Garage eller biluppställningsplats
  • God fastighetsskötsel
  • Sopnedkast
  • Förvaringsutrymmen

Med ”påtagligt” brukar normalt avses en avvikelse som är mer än bara några procent från bruksvärdet, men varier mycket beroende på omständigheterna i det individuella fallet.

Det är dock möjligt att frångå bruksvärdet genom en skriftlig överenskommelse om tillval eller frånval av inredningen som är undertecknad av hyresgästen enligt jordabalken 12:55 d. Ett tillägg får dock maximalt vara en tredjedel av hyran. Ett sådant avtal om tillägg eller frånval får dock maximalt vara i tio år.

, Ockerhyra: Vi förklarar vad det betyder

Vad är skälig hyra för andrahandskontrakt?

Ett andrahandskontrakt är när en hyresgäst hyr hela lägenheten och kan självständigt använda den. Vid andrahandskontrakt får inte hyran överstiga den förstahandshyresgästen betalar med mer än 15 procent. Att hyran överstiger den som förstahandshyresgästen betalar får endast göras som tillägg för möbler, utrustning eller andra nyttigheter.

En hyra som är mycket högre än gränsen för en oskälig hyra enligt bruksvärdesystemet kan också jämkas ner till en skälig nivå genom allmänna avtalsrättsliga lagar och principer. Det går alltså även att genom avtalslagens 36 § jämka hyror som är oskäliga.

Vilka boendeformer omfattas av reglerna för oskälig hyra eller ockerhyra?

Alla former av hyra där lägenheten eller rummet vid avtalets ingående är tänkt att användas som hyresgästens hem och bostad omfattas. Även andrahandshyresgäster eller t.o.m. tredjehandshyresgäster omfattas.

En speciell regel gäller för uthyrning av egen bostad. För uthyrning av en lägenhet eller rum som ägs av en privatperson och är i dennes hem får hyran sättas något högre där beloppet inte får påtagligt överstiga driftskostnaderna samt kapitalkostnaderna. Med kapitalkostnad menas en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Boenden som omfattas är t.ex. när ett rum i en bostadsrätt hyrs ut till en inneboende, eller när övervåningen i en bostadsvilla hyrs ut. Denna speciella regel gäller dock endast den första inneboende, om det skulle finnas fler hyresgäster.

Bostadslägenheter till nyproducerade hus omfattas dock inte.

Prövning av hyran och återbetalning

En hyresgäst som betalar en oskälig hyra har rätt att få den prövad av hyresnämnden, en förvaltningsmyndighet som i praktiken är en domstol.1

Om hyresgästen är inneboende eller har hyrt en bostadslägenhet i andra hand kan återbetalning av den del av hyran som överstiger det skäliga bli aktuellt. Två viktiga regler om tider är att

  • Återbetalning får endast avse hyra som har betalats de senaste två åren före ansökan om prövning av hyran. Om hyresförhållandet har varat längre än två år kan alltså oskälig hyra som betalats för längre än två år sedan inte återbetalas med hjälp av denna regel.
  • Talan om prövning av hyra måste väckas inom tre månader från det att hyresgästen lämnade lägenheten.

Artikel författad av Charles He.

, Ockerhyra: Vi förklarar vad det betyder

Anlita oss för:

Allmän rådgivning

  • Vi hjälper dig som hyresgäst eller hyresvärd med reglerna för hyressättning
  • Ta tillvara dina intressen genom att hålla dig välinformerad
  • Vi hjälper dig att skriva och tolka hyreskontrakt

Tvistlösning

  • Vi biträder dig genom hela processen
  • Vi hjälper dig förhandla med motparten

1 Läs mer om tvist i hyresnämnden här. Länk till artikel ”Tvist i hyresnämnden”.

Call Now ButtonSamtalet är kostnadsfritt