Hus som leasing

För företag som äger fastigheter och vill frigöra kapital är leasing ett attraktivt alternativ. Fastighetsleasing innebär att företaget säljer fastigheten till ett leasingbolag som sedan hyr ut den till företaget, som sitter kvar i lokalerna som hyresgäst. Leasingbolaget blir då ägare och hyresvärd. Inte sällan finns det i sådana avtal också en klausul som ger företaget rätt att efter viss tid eller när hyra har betalats med visst belopp återköpa fastigheten. I den här artikeln förklarar vi översiktligt hur leasing kan stå i strid med reglerna i jordabalken och vad som kan göras för att minimera dessa risker. Vi på Vasa advokatbyrå har lång erfarenhet av fastighetsrättsliga frågor. Kontakta oss så hjälper vi dig.

, Hus som leasing

Återköpsklausuler kan vara ogiltiga

Köp av fast egendom måste göras skriftligt enligt lag. Skriftlighetskravet innebär att varken köparen eller säljaren är bundna före det skriftliga avtalet har undertecknats; löften om att i framtiden köpa fastigheter inte är giltiga. Föravtal som optioner, hembudsklausuler eller terminer är därför ogiltiga när det kommer till fastighetsköp. Det enda undantaget är handpenningavtal. Återköpsklausuler är därför ogiltiga i köpavtal om fast egendom. Inte ens skadestånd kan utgå. Vid ingåendet av ett leasingavtal är det därför mycket viktigt att kontrollera hur villkoren är juridiskt utformade för att undvika överraskningar.

Det vanligaste sättet att komma runt ogiltigheten är att paketera fastigheten i ett aktiebolag som inte har några andra tillgångar eller skulder. Sedan säljs aktierna i bolaget. På sådant sätt kan återköpsklausuler bli giltiga eftersom de formellt sett gäller aktier, som är lös egendom. Detta är också vanligt förekommande vid kommersiella fastighetstransaktioner.

Risker för att hyresavtalet bedöms som annat än hyra

När leasingbolaget hyr ut fastigheten till företaget är tanken sällan att ett vanligt hyresförhållande ska ske där hyresvärden har långtgående skyldigheter att löpande underhålla fastigheten och ansvara för eventuella skador. Vid leasing är tanken ofta att företaget själva ska sköta fastigheten samt ta på sig en hel del andra skyldigheter som inte är typiska i ett hyresförhållande. Om dessa åtaganden är allt för betungande för företaget finns det risk för att förhållandet inte bedöms vara hyra av en domstol. Istället kan det ses som t.ex. ett serviceavtal där företaget åtar sig att sköta fastigheten eller ett samarbetsavtal, vilket i sig kan ge överraskande rättsliga effekter på andra delar av avtalet såsom hyrans beräkning, uppsägningstid, indirekt besittningsskydd och andra helt centrala villkor vars giltighet var förutsättningar för parterna när avtalet ingicks.

Vissa leasingvillkor kan vara ogiltiga vid hyra

När leasingbolaget som har förvärvat fastigheten sedan ska hyra tillbaka den till det överlåtande företaget gäller hyreslagens regler, som är tvingande till hyresgästens förmån. Allt som är sämre för hyresgästen än det lagen uppställer är ogiltigt.

Avtalsparterna vid fastighetsleasing måste därför noga bedöma om de villkor de vill avtala om kan slås ut av hyreslagens tvingande bestämmelser. Vissa av dessa är mycket svårbedömda. Det kan t.ex. handla om krav på att hyresgästen måste sköta sin rörelse på ett visst sätt och behålla sin kreditvärdighet enligt ett visst index. Kan sådana villkor accepteras som grund för förverkande p.g.a. åsidosättande av synnerlig viktig avtalsförpliktelse mot hyresvärden? Betydande osäkerhet råder kring sådana villkor. Det är därför viktigt att konsultera jurister med stor erfarenhet av fastighetsrättsliga frågor, som kan göra kvalificerade bedömningar om riskerna med sådana villkor och eventuellt erbjuda alternativa lösningar.

Artikel författad av Charles He.

Anlita oss för:

Allmän rådgivning

  • Vi hjälper dig att tolka avtal och föreslagna upplägg
  • Ta tillvara dina rättigheter genom att hålla dig välinformerad
  • Undvik överraskningar vid fastighetsleasing genom att ha en professionell juridisk granskning av villkoren

Tvistlösning

  • Vi biträder dig genom hela fastighets- eller hyrestvisten
  • Vi hjälper dig att förhandla med motparten
Det här samtalet kostnadsfritt