För företag som äger fastigheter och vill frigöra kapital kan fastighetsleasing vara ett finansiellt attraktivt upplägg. Strukturen innebär att företaget säljer fastigheten till ett leasingbolag, som sedan hyr tillbaka den till det säljande företaget – vilket fortsätter bedriva sin verksamhet i lokalerna som hyresgäst. I många sådana upplägg ingår en klausul som ger företaget rätt att återköpa fastigheten efter en viss tid eller när ett visst hyresbelopp erlagts. Den här artikeln ger en juridisk översikt över hur sådana konstruktioner kan kollidera med jordabalkens regler och hur riskerna kan hanteras i praktiken. Vasa advokatbyrå bistår regelbundet klienter i komplexa fastighetsrättsliga transaktioner.
Återköpsklausuler kan vara ogiltiga
Enligt 4 kap. 1 § jordabalken måste köp av fast egendom ingås skriftligen för att vara giltigt. En praktisk följd av detta skriftlighetskrav är att varken köpare eller säljare är bundna av avtalet innan det undertecknats av båda parter. Föravtal i form av optioner, hembudsklausuler eller terminer saknar därför rättslig verkan vid fastighetsköp – med undantag för handpenningavtal. Återköpsklausuler i köpeavtal om fast egendom är ogiltiga, och inte ens skadestånd kan utgå på sådan grund. Det är ett förhållande som ofta förvånar parter vana vid hur liknande klausuler fungerar för lös egendom. Vid ingåendet av ett leasingavtal är det därför avgörande att noggrant granska hur villkoren är juridiskt konstruerade.
Den vanligaste lösningen för att undvika ogiltigheten är att paketera fastigheten i ett aktiebolag utan övriga tillgångar eller skulder och sedan överlåta aktierna istället. Eftersom aktier utgör lös egendom kan återköpsklausuler i aktieöverlåtelseavtalet vara fullt giltiga. Upplägget är sedan länge vedertaget vid kommersiella fastighetstransaktioner och ger parterna avsevärt större avtalsfrihet än ett direkt fastighetsköp.
Risker för att hyresavtalet bedöms som annat än hyra
Vid sale-and-leaseback är avsikten sällan att skapa ett konventionellt hyresförhållande där hyresvärden bär ett löpande underhålls- och skadeståndsansvar enligt 12 kap. jordabalken. I stället förväntas det säljande företaget ofta förvalta fastigheten självt och åta sig förpliktelser som normalt åvilar en fastighetsägare. Om dessa åtaganden sammantaget är alltför betungande riskerar en domstol att omdefiniera avtalsrelationen – exempelvis som ett serviceavtal eller samarbetsavtal. En sådan omklassificering kan få vittgående konsekvenser för centrala villkor som hyresberäkning, uppsägningstider och det indirekta besittningsskyddet, vars giltighet parterna förutsatte när avtalet ingicks.
Vissa leasingvillkor kan vara ogiltiga vid hyra
När leasingbolaget hyr tillbaka fastigheten till det överlåtande företaget tillämpas 12 kap. jordabalken, vars regler är tvingande till hyresgästens förmån. Villkor som är sämre för hyresgästen än vad lagen föreskriver är ogiltiga, oavsett vad parterna avtalat.
Parterna i ett fastighetsleasingavtal måste systematiskt pröva om de villkor de vill avtala om kan upprätthållas mot bakgrund av hyreslagens tvingande bestämmelser – en bedömning som långt ifrån alltid är enkel. Typiskt svårbedömda villkor är krav på att hyresgästen upprätthåller sin rörelse på ett visst sätt eller behåller sin kreditvärdighet enligt ett angivet index. En central fråga blir då om ett åsidosättande av sådana krav kan utgöra grund för förverkande av hyresrätten på grund av synnerligt viktig avtalsförpliktelse enligt 12 kap. 42 § jordabalken. Rättsläget är osäkert, vilket gör det angeläget att anlita jurister med dokumenterad erfarenhet av kommersiell fastighetsrätt för att identifiera riskerna och utforma ändamålsenliga lösningar.
Artikel författad av Charles He.
Anlita oss för:
Allmän rådgivning
- Vi hjälper dig att tolka avtal och föreslagna upplägg
- Ta tillvara dina rättigheter genom att hålla dig välinformerad
- Undvik överraskningar vid fastighetsleasing genom att ha en professionell juridisk granskning av villkoren
Tvistlösning
- Vi biträder dig genom hela fastighets- eller hyrestvisten
- Vi hjälper dig att förhandla med motparten