Dolda fel i hus och fastighet

För de flesta människor är att köpa eller sälja hus den största affären man gör i livet. Som köpare är det viktigt att huset håller den standard som man har förväntat sig, och som säljare vill man undvika att få ekonomiska krav på sig längre fram. Men ibland händer det att något i huset är fel – vi reder ut vad som gäller då.

Vad är ett dolt fel?

I korta drag är ett dolt fel ett fel som fanns redan vid köpet men som köparen inte rimligtvis kunnat upptäcka. Det är normalt sett bara dolda fel som köparen har rätt till ersättning från säljaren för.

1. Vad är ett fel?

   Det finns inte ett rakt svar på vad som är ett fel, eftersom det kan variera från fall till fall. För att något ska räknas som ett fel i lagens mening krävs det nämligen att huset inte stämmer överens med antingen vad som har avtalats mellan köparen och säljaren eller vad köparen rimligen kunde förvänta sig.

   När det gäller vad som har avtalats mellan köparen och säljaren kan det både röra sig om sådant som står i avtalet och sådant som säljaren har sagt muntligen till köparen. Det måste röra sig om ganska konkreta uppgifter för att en avvikelse ska räknas som ett fel.

   När det gäller vad köparen rimligen kunnat förvänta sig beror den frågan mycket på hur gammalt huset är och vilken typ av byggnad det är. Domstolen har till exempel sagt att rötskador och insektsangrepp inte var ett fel när det rörde sig om ett 170 år gammalt hus. Är det ett nybyggt hus kan köparen däremot förvänta sig att det inte ska ha rötskador och insektsangrepp, och det skulle då vara ett fel.

2. När är det ett ”dolt” fel?

   När man tagit reda på om det aktuella felet är ett fel i lagens mening, är nästa fråga om det är ett sådant fel som köparen kan få ersättning för – alltså om det är ett så kallat ”dolt” fel.

   Det är här köparens så kallade undersökningsplikt kommer in. Undersökningsplikten innebär att köparen inte har rätt till ersättning för sådana fel som borde ha upptäckts vid en undersökning. Det som gäller är alltså att säljaren ansvarar för sådana fel som inte kan upptäckas (dolda fel) medan köparen själv får stå för sådana fel som han eller hon kunde ha upptäckt.

   Undersökningsplikten är omfattande. Det är viktigt att tänka på att den inte bara gäller sådant du kan se vid första anblick utan kräver en mer ingående granskning. Domstolen har till exempel sagt att en köpare borde ha upptäckt rötskador i bjälklaget på en sommarstuga, som bara var möjligt att upptäcka via ett svårtillgängligt kryputrymme under huset.

   Om säljaren ger garantier om att huset har ett visst skick, till exempel att elen är korrekt installerad eller att det inte finns fuktskador på ett visst ställe, kan det påverka undersökningsplikten. Felet kan då räknas som ”dolt” även om det hade kunnat upptäckas.

Här är några exempel på vad som kan vara dolda fel:

•  avsaknad av fuktspärr i nyare hus,
•  röta i taket som bara kan upptäckas genom ett slutet vindsutrymme,
•  felaktigt installerad el,
•  dricksvattenförorening på grund av en anläggning som ligger under mark.

Rättigheter och skyldigheter – vad händer om det är ett dolt fel

Om huset har ett dolt fel har köparen rätt att få ersättning från säljaren. Hur stor ersättningen blir beror på vad det är för fel och vad det kostar att åtgärda det.

Två saker är viktiga att tänka på:

1. Köparen måste meddela säljaren om han eller hon upptäcker ett dolt fel. Det är viktigt att det sker så snart som möjligt.
2. Köparen kan begära ersättning för dolda fel i upp till 10 år från tillträdet.

Om det är ett riktigt allvarligt fel kan köparen häva köpet, alltså ”lämna tillbaka” huset. Det kan bara göras inom ett år från tillträdet.

3 tips för att undvika dolda fel

1. Undersök, undersök, undersök!

   För dig som ska köpa hus är det jätteviktigt att undersöka hela huset, noggrant. Upptäcker du fel innan köpet kan du ta med det när du förhandlar om priset. Gör du en bra undersökning och inte upptäcker några fel, är det större chans att du senare kan få ersättning om det ändå skulle visa sig finnas fel.

2. Anlita en besiktningsman

   Om du känner dig osäker på om du kan göra undersökningen på egen hand är det en bra idé att anlita en besiktningsman som kan hjälpa dig.

3. Fundera över om du som säljare vill ha extra skydd

   Som säljare kan det kännas otryggt att en köpare kan komma och begära ersättning i upp till 10 år. Det finns dolda fel-försäkringar som kan skydda mot ersättningskrav – se till att kolla vad som ingår i försäkringen. Det är också viktigt att tänka på att risken att bli ersättningsskyldig är större om du säger till köparen att saker är felfria om det visar sig inte stämma. Det kan också gå att skriva in i avtalet att köparen inte har rätt till ersättning – nackdelen är att köparen lär vilja ha ett lägre pris i gengäld.

Vad gör jag om jag har ett dolt fel?

Om du som köpare upptäcker ett dolt fel är det viktigt att du så snart som möjligt informerar säljaren om det, annars kan du förlora din rätt till ersättning. Om du har tur får du ersättning av säljaren med en gång. Många gånger är det dock så att köpare och säljare har olika uppfattning om vem som ska stå för kostnaden. Då kan det vara en bra idé att vända sig till en jurist som kan hjälpa dig med att undersöka om det rör sig om ett dolt fel och i så fall kräva ersättning från säljaren.

Detsamma gäller om du som säljare fått ett krav från en köpare. Ibland kan det vara du som säljare som är skyldig att betala, men ofta får köparen själv stå för kostnaden. En jurist kan hjälpa dig med att reda ut vad som gäller.

(MR)