Besittningsskyddet – i dagligt tal hyresgästens rätt att bo kvar – innebär att en hyresvärd inte godtyckligt kan säga upp en bostadshyresgäst. Skyddet bryts bara på de grunder som uttryckligen anges i hyreslagen, eller om hyresgästen allvarligt har misskött sig. Den här artikeln ger en översikt av vem som har besittningsskydd och under vilka omständigheter det kan upphöra. Vi på Vasa advokatbyrå arbetar löpande med fastighets- och hyresrättsliga frågor och kan ge dig kvalificerad rådgivning.
Vem har besittningsskydd?
Besittningsskyddet regleras i 12 kap. jordabalken (1970:994), vanligen kallat hyreslagen. Av dessa regler framgår att rätten att bo kvar inte är universell – endast vissa kategorier av bostadshyresgäster omfattas av skyddet.
- Förstahandshyresgäst till en hel lägenhet
- Andrahandshyresgäst till en hel lägenhet där hyresförhållandet har varat längre än två år i följd
- Hyresgäst till ett eller fler möblerade rum (lägenhet utan kök eller kokvrå) eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet har varat längre än nio månader i följd
Hyressituationer där besittningsskydd saknas
- Inneboende
- Hyra av hotellrum eller vandrarhem
- Om hyresgästen och hyresvärden har i särskilt handling kommit överens om att besittningsskyddet inte ska gälla och det har godkänts av antingen hyresnämnden eller på andra sätt enligt 12:45 a jordabalken.
Besittningsskyddet kan brytas om hyresgästen allvarligt missköter sig
Om hyresgästen har misskött sig så allvarligt att hyresavtalet kan förverkas enligt 12 kap. 42 § jordabalken upphör besittningsskyddet automatiskt. Hyresgästen är då skyldig att lämna lägenheten. Förverkandegrund kan exempelvis föreligga om
- Hyresgästen dröjer med att betala hyran med mer än en vecka. Hyresgästen har dock en chans att inom tre veckor från delgivning om uppsägning betala hyran, innan denne tvingas att flytta.
- Lägenheten endast används för näringsverksamhet istället för bostad, utan hyresvärdens godkännande
- Lägenheten används för brottslig verksamhet
Besittningsskyddet kan även brytas genom vanlig uppsägning
Även utan allvarlig misskötsel kan hyresvärden i vissa fall bryta besittningsskyddet. De grunder som då kan åberopas räknas upp uttömmande i 12 kap. 46 § jordabalken. Det handlar bland annat om följande situationer:
- Huset ska rivas och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör
- huset ska genomgå en större ombyggnad och det inte är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör
- lägenheten inte vidare ska användas som bostad och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör
- avtalet avser en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet och upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta
- avtalet avser en lägenhet som upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten fortfarande innehas med sådan rätt samt bostadsrättshavaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta
- hyresförhållandet beror av en anställning i statlig eller kommunal verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av en anställning inom lantbruket eller av en annan anställning, om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare, samt anställningen har upphört
- hyresförhållandet beror av en annan anställning än som avses i 8 och som upphört och det inte är oskäligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör samt, om hyresförhållandet har varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet
- hyresgästen i annat fall har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas. Detta kan t.ex. vara att hyresgästen upprepade gånger är sen med att betala hyran, men utan att det utgör grund för förverkande
- det i annat fall inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör
En tvist om huruvida besittningsskyddet kan brytas prövas av hyresnämnden. I sin bedömning gör nämnden en intresseavvägning där hyresgästens behov av bostaden vägs mot hyresvärdens intresse av att använda den för ett annat ändamål.1
Artikel författad av Charles He.
Anlita oss för:
Allmän rådgivning
- Ta tillvara dina rättigheter som hyresgäst eller hyresvärd genom att hålla dig välinformerad
- Undvik överraskningar och långdragna tvister genom ha koll på reglerna innan du skriver kontrakt
Tvistlösning
- Vi biträder dig genom hela processen
- Vi hjälper dig att förhandla med motparten
1 Länk till artikel “Tvist i hyresnämnden”.