Enligt 9 kap. bostadsrättslagen krävs föreningsstämmans godkännande för förändringar av föreningens mark eller fastighet som bedöms vara väsentliga – styrelsen kan inte fatta sådana beslut på egen hand, om inte stadgarna föreskriver annat. Artikeln går igenom vad som faktiskt räknas som en väsentlig förändring och belyser domstolsavgöranden där gränsdragningen prövats i fråga om väsentlig förändring av bostadsrätt.
Fördelning av styrelsens och stämmans kompetens
Beslut som inte kräver stämmans medverkan faller inom styrelsens kompetens – det vill säga den löpande förvaltningen. Hit räknas normalt underhåll och reparationer av fastigheten, vilket styrelsen kan besluta om utan att involvera stämman. Vid ombyggnad och tillbyggnad är ansvarsfördelningen mer komplex. Var gränsen går brukar framgå av föreningens stadgar, och det är klokt att läsa dem noga innan en åtgärd påbörjas.
Gäller förändringen en enskild bostadsrättshavares bostad och motsätter sig den berörde åtgärden, måste stämman fatta beslutet. Accepterar bostadsrättshavaren däremot förändringen kan den i stället falla inom styrelsens befogenheter – förutsatt att den inte bedöms som väsentlig. Bedöms den som väsentlig, eller om stadgarna kräver stämmobeslut för den typen av åtgärd, är det stämman som har sista ordet.
Om det är bostadsinnehavaren själv som vill göra väsentlig förändring av bostadsrätten
Ovanstående avser situationer där styrelsen planerar att förändra en boendes lägenhet. Vill bostadsrättshavaren själv genomföra ändringar gäller andra regler – nämligen 7 kap. bostadsrättslagen. Eftersom det inte handlar om en inskränkning utifrån är handlingsutrymmet generellt sett större, och stämmans inblandning är sällan nödvändig.
Vad lagstiftaren menar med väsentlig förändring av bostadsrätt
Inför bostadsrättslagens ikraftträdande 1991 genomfördes en statlig utredning som lade grunden för hur väsentlighetsbedömningen ska göras. Utredningen slog fast att reparationer och underhåll hör till den löpande förvaltningen och kan beslutas av styrelsen, medan ombyggnader och tillbyggnader som huvudregel kräver stämmobeslut. Ett viktigt undantag är att reparationer eller underhållsåtgärder som medför höga kostnader för bostadsrättshavarna ändå kan behöva föreläggas stämman. Utredningen erkänner öppet att gränsdragningen ofta är svår. Tre faktorer vägleder bedömningen när stadgarna inte ger svar: åtgärdens omfattning, de ekonomiska åtaganden den skapar, och hur liknande åtgärder normalt behandlas i bostadsrättsföreningar.
I fråga om ombyggnader fann utredningen att mindre åtgärder kan ligga inom styrelsens befogenheter. Som exempel på åtgärder som kräver stämmobeslut nämns standardförbättringar – exempelvis hissinstallation – eller omvandling av vindsutrymmen till bostäder. Som exempel på åtgärder styrelsen kan besluta om angavs byte av ytterportar till modernare alternativ med förbättrad funktion.
Vid bedömningen av om en förändring är väsentlig ska ingreppets art vägas in. Kostnad är en annan central faktor: dyra åtgärder talar för väsentlighet, men sambandet är inte absolut. En billig åtgärd kan i vissa fall ändå klassas som väsentlig, och en kostsam åtgärd kan ibland undgå det – beroende på åtgärdens karaktär och påverkan på fastigheten i stort.
Att tänka på
Är ni osäkra på om styrelsen eller stämman ska fatta ett visst beslut är det klokt att rådfråga en jurist innan ni agerar – ett felaktigt beslut kan ogiltigförklaras och leda till onödiga konflikter i föreningen. Vasa Advokatbyrå har bred erfarenhet av bostadsjuridik och bistår gärna med rådgivning kring frågor som rör bostadsrättsföreningar.
Vi hjälper er bland annat med:
Allmän rådgivning
* Klargöra om en åtgärd ska beslutas av styrelsen eller föreningsstämman.
* Minimera risken för ogiltiga beslut.
Tvistelösning
* Juridisk bedömning utifrån aktuellt rättsläge.
* Utredning av om rätt organ fattat beslut – utan att ni behöver lägga ned tid på det själva.
Välkommen att kontakta oss för ett inledande telefonsamtal eller för att boka möte med någon av våra jurister.
Författad av: Alexander Isehag