Vad innebär egentligen likhetsprincipen i bostadsrätt, och hur tillämpas den i praktiken? Principen är ofta missförstådd – både av enskilda medlemmar och av föreningsstyrelser. Den här artikeln reder ut vad principen faktiskt kräver, var gränserna går och vilka rättigheter respektive skyldigheter som följer.
Olika behandling
Likhetsprincipen har sina rötter i bolagsrätten och tillämpas i dag som en allmän rättsprincip även för bostadsrättsföreningar. En vanlig missuppfattning är att principen kräver att alla medlemmar alltid ska behandlas identiskt. Så är det inte. Det principen förbjuder är otillbörlig särbehandling – det vill säga att en eller flera medlemmar gynnas eller missgynnas på ett illojalt sätt utan sakliga skäl. Föreningen får alltså behandla medlemmar olika, så länge det finns ett objektivt och försvarbart skäl för det.
Likhetsprincipen i förhållande till generalklausulen
Generalklausulen i 9 kap. 14 § bostadsrättslagen ställer upp ett dubbelt krav: ett beslut måste dels ge fördel åt en viss medlem, dels innebära en nackdel för föreningen eller någon annan medlem. Likhetsprincipen är i det avseendet strängare – här räcker det att ett beslut kan anses innebära en otillbörlig fördel eller nackdel för en enskild medlem, utan att det behöver skada föreningen eller en tredje part. Det innebär att ett beslut kan vara förenligt med generalklausulen men ändå strida mot likhetsprincipen.
Vad den felaktiga uppfattningen av likhetsprincipen innebär för bostadsrättsföreningar
Missförståndet kring likhetsprincipen leder i praktiken till att föreningar ibland nekar befogade ansökningar av rädsla för att behöva bevilja alla medlemmar samma sak. Det är ett onödigt hinder. Att föreningen tidigare beviljat andra medlemmar en åtgärd innebär inte att alla framtida liknande ansökningar automatiskt måste godkännas. Omständigheterna i varje enskilt fall spelar roll. En åtgärd som är lämplig i en stor lägenhet kan medföra större negativa konsekvenser för föreningen om den genomförs i en liten lägenhet – exempelvis vid ingrepp i bärande konstruktioner eller gemensamma ledningar. Styrelsens skyldighet är att göra en individuell bedömning i varje fall, inte att tillämpa en schablonregel om likabehandling.
En annan vanlig missuppfattning är att föreningens åtgärder måste gynna samtliga medlemmar för att vara tillåtna. Eftersom medlemmarnas behov varierar kraftigt skulle ett sådant krav i praktiken göra det omöjligt att genomföra de flesta förbättringsåtgärder. Att anlägga en lekplats gynnar naturligtvis barnfamiljer mer än hushåll utan barn – men det innebär inte per automatik att beslutet är otillbörligt. Det avgörande är om åtgärden är till rimlig eller nödvändig nytta för fastigheten och föreningens verksamhet som helhet, vilket en lekplats mycket väl kan vara.
Att tänka på
Det kan vara svårt för en styrelse att på egen hand avgöra om ett planerat beslut riskerar att strida mot likhetsprincipen. En juridisk genomgång innan beslut fattas minskar risken för tvister och överklaganden. Mer om principens rättsliga bakgrund finns i Påhlssons artikel i Skattenytt. Vasa Advokatbyrå har bred erfarenhet av bostadsrättsjuridik och erbjuder rådgivning till såväl styrelser som enskilda medlemmar.
Vi kan bland annat bistå med:
Allmän rådgivning
* Förhandsbedömning av om ett planerat styrelsebeslut är förenligt med likhetsprincipen.
* Stöd för att upprätta rutiner för individuell prövning av medlemsansökningar, så att föreningen undviker felaktiga schablonbeslut.
Tvistelösning
* Analys av rättsläget vid pågående tvist om ett besluts förenlighet med likhetsprincipen.
* Argumentation för att styrelsens beslut om en viss åtgärd är sakligt motiverat och inte otillbörligt gynnande.
* Tillvaratagande av föreningens rätt att genomföra underhålls- och förbättringsåtgärder på fastigheten.
Välkommen att kontakta oss för ett inledande samtal eller för att boka ett möte med någon av våra jurister.
Författad av: Alexander Isehag