De vanligaste felen i bostadsrätter rör lägenhetens fysiska skick – fukt, konstruktionsbrister eller dolda installationsproblem. Juridiskt sett anses köparen ha accepterat allt som en noggrann besiktning borde ha avslöjat, om inte säljaren uttryckligen lämnat specifika uppgifter om förhållandet. Frågan om bostadsrättsföreningens avgifter kräver dock en delvis annorlunda bedömning. Den här artikeln redogör för när en förhöjd årsavgift kan utgöra ett köprättsligt fel, och vilka påföljder köparen i så fall kan göra gällande mot säljaren. För en fördjupad bild av skyddet mot oväntade kostnader, se även Mäklarsamfundets genomgång av dolda fel-försäkring och fel i bostadsrätt.
Kan förhöjd avgift vara ett fel?
Köparens undersökningsplikt – som vid bostadsrättsköp tillämpas med analogier från 4 kap. jordabalken – aktiveras i praktiken redan vid visningen. Det räcker att mäklaren uppmanar spekulanter att se sig om; möjligheten till undersökning anses därmed ha funnits, oavsett om köparen faktiskt utnyttjat den.
Huvudregeln är att köparen anses ha accepterat alla brister som en tillräckligt noggrann undersökning hade kunnat avslöja. Den som väljer att inte granska lägenheten bär själv risken för vad en sådan genomgång hade visat.
En ofta förbisedd del av undersökningsplikten är granskningen av föreningens ekonomi – årsredovisning, lånebörda och aktuella avgiftsnivåer bör alltid kontrolleras inför ett köp. Har säljaren i köpeavtalet, objektsbeskrivningen eller annonsen lämnat en tydlig och preciserad uppgift om avgifternas storlek, och den uppgiften visar sig felaktig, utgör det ett köprättsligt fel.
Vid ett sådant fel kan köparen göra gällande de sedvanliga påföljderna: prisavdrag, hävning om felet är väsentligt, samt skadestånd för uppkommen ekonomisk skada.
Om avgiften höjs efter köpet
En avgiftshöjning som träder i kraft efter det att köpeavtalet undertecknats utgör normalt inte ett fel – förutsatt att de uppgifter säljaren lämnade vid köpstillfället faktiskt var korrekta.
I undantagsfall kan köparen ändå göra gällande fel mot en säljare som agerat kvalificerat ohederligt. Rättsläget är osäkert och bedömningen sker alltid utifrån det enskilda fallets samtliga omständigheter, men följande faktorer väger tungt: (1) lägenheten såldes i "befintligt skick" eller med liknande generell friskrivning; (2) säljaren hade positiv kännedom om att en kraftig avgiftshöjning med säkerhet skulle ske inom en nära förestående framtid; (3) säljaren underlät att upplysa köparen om detta; (4) säljaren därigenom beredde sig ekonomiska fördelar; samt (5) köparen inte heller vid en grundlig genomgång av byggnaden och föreningens ekonomi hade kunnat förutse den kommande höjningen.
Vilka rättsliga åtgärder som köparen kan vidta vid fel i bostadsrätt?
Om det konstateras att de förhöjda avgifterna utgör ett fel har köparen rätt att göra gällande de vanliga påföljderna vid avtalsbrott – se en samlad genomgång av vad som gäller för dolda fel i bostadsrätter med praktiska tips till köpare och säljare.
- Prisavdrag
- Hävning om felet är väsentligt samt skadestånd om säljaren förfarit oaktsamt
En grundläggande förutsättning är att reklamation sker utan dröjsmål så snart det uppkommer välgrundad misstanke om fel. Reklamationen kan göras muntligen eller skriftligen och behöver inte vara utförlig – det räcker att säljaren underrättas om att köparen anser att fel föreligger eller avser att reklamera köpet.
Till skillnad från fysiska fel i lägenheten behöver köparen vid fel hänförliga till förhöjd avgift inte invänta att säljaren erbjuder sig att avhjälpa problemet innan övriga påföljder kan göras gällande.
Artikel författad av Charles He.
Anlita oss för:
Allmän rådgivning om fel i bostadsrätt
- Ta tillvara dina rättigheter mot din motpart samt bostadsrättsföreningen genom att hålla dig välinformerad
- Vi hjälper dig med juridiska bedömningar om fel
- Vi hjälper dig i kontakten med försäkringsbolag
Tvistlösning om förhöjd avgift
- Vi biträder dig genom hela processen
- Vi hjälper dig förhandla med motparten