Advokat specialiserad på hyresjuridik

Liksom hyresrätters framväxt på bostadsmarknaden har även bruket av hyreslokaler kommit att öka markant. En lokal används till allt från matbutiker, restauranger och barer till verkstäder, lagerutrymmen och tyngre industribyggnader. Då fler och fler väljer att flytta in till städerna växer även efterfrågan på lokal tillgång till olika verksamheter som mat, nöje och övrig logistik. Därav ökar även efterfrågan på lokaler.

Vi på Vasa Advokatbyrå har en lång och gedigen erfarenhet av hyresrättsliga frågor och har representerat såväl hyresvärd som hyresgäst. Frågorna har handlat om såväl hyresbostäder där endast en mor och hennes barn bor till större lokalfrågor där titan-företagen håller hus. Oavsett klient, hyrestyp eller upplägg håller vi på Vasa Advokatbyrå just dig i fokus.

Vad innebär hyresrätt?

Hyresrätt är en form av nyttjanderätt till antingen en bostad, lokal eller mellantinget ”bokal”. Denna nyttjanderätt upplåts mot ersättning vilken i vardagligt språkbruk kallas ”hyran”. Då en bostad eller en lokal endast upplåts med nyttjanderätt innebär det att själva bostaden eller lokalen förblir i hyresvärdens ägo vilket medför både för och nackdelar om man jämför med t.ex. bostadsrätt eller köp av fastighet.

En fördel med hyresrätt är att hyresgästen brukar ha ett mindre ansvar för bostaden eller lokalen. Visserligen föreskriver både 12 kap. jordabalken (1970:994) (f.d. hyreslagen) och hyreskontraktet att hyresgästen fortfarande har en plikt att hålla bostaden eller lokalen i ett visst skick. Denna vårdplikt understiger dock normalt sett det ansvar hyresgästen hade haft om denne istället haft bostadsrätt till bostaden eller lokalen eller t.o.m. ägt fastigheten. Nackdelen med just denna ansvarsfördelning är dock att hyresvärden kompenseras genom att en hyra normalt sett är mycket högre än avgiften för en bostadsrätt eller driftkostnaden för en fastighet. Utöver ansvarsfördelning är det ofta omöjligt för den lokala näringsidkaren att hitta en rimlig lokal till ett rimligt pris. Hyra är således ofta den enda utvägen.

Vi kommer nedan att grundläggande gå igenom vad det innebär att hyra en lokal. Kolla efter en äldre artikel som behandlar bostäder!

Hyra – lokal

Till att börja med bör begreppet ”lokal” definieras. Det framgår av 12 kap. jordabalken att bostadslägenhet definieras som en lägenhet vilken upplåts helt eller till en icke-oväsentlig del som bostad. Detta innebär att alla lägenheter vilka är menade att vara bostäder omfattas av begreppet. Huruvida bostaden innehas som sommarboende, temporärboende, upplåts i andrahand etc. är irrelevant för denna bedömning. Definitionen av lokal är negativt. Det innebär att alla lägenheter som inte är en bostadslägenhet är en lokal. Begreppet lokal omfattar således allt från mindre butiker som din lokala jourbutik till möbel-jättarnas enorma lagerbyggnader.

Hyresgästens skyldigheter

Gällande hyresgästens skyldighet vad avser lokaler är dessa relativt lika de skyldigheter som åligger en hyresgäst vad avser bostäder. Hyresgästen vad avser lokaler har en generell vårdplikt av lokalen i vilket den ska hållas i ett visst skick. Detta gäller såväl den allmänna städningen som att hålla ohyran borta. Skulle hyresgästen orsaka skada på lokalen genom försummelse, vårdslöshet eller vållande. Hyresgästen får heller inte störa sin omgivning mer än vad som kan accepteras.

Vidare så har hyresgästen en plikt att endast använda lokalen för det avsedda syftet. I artikeln ”Advokat specialiserad på hyra – bostad” beskrevs lite vad som avses med syftet. Vad gäller lokaler är detta lite mer komplicerat. Att hyresgästen endast får använda lokalen för det avsedda syftet framgår av 12 kap. 23§ 2st jordabalken vilket innebär att lokalen ska användas i enlighet med avtalet. Har man avtalat om att lokalen ska brukas som en butik är det således inte tillåtet att öppna en restaurant. Ett hyresavtal kan justeras genom att man vid sidan av huvudavtalet ingår ett nytt avtal. Ett sådant avtal kan dock även vara muntligt. Det rekommenderas dock alltid att parterna för skriftliga avtal så båda minns exakt vad som avtalades om.

Från denna regel finns det dock ett undantag. Undantaget innebär att hyresvärden ibland måste lämna tillstånd till ändrad användning av lokalen. Sådant tillstånd ska lämnas om ett antal krav är uppfyllda. Kraven är att (i) hyresgästen innehaft lokalen i mer än två år, (ii) att hyresgästen har beaktansvärda skäl för ändrad användning och (iii) att hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig detta. Vad dessa krav innebär exakt är svårt att säga. Något som rent generellt sett brukar innebära ”beaktansvärda skäl” är när hyresgästens ekonomi kan drabbas. Det kan t.ex. vara så att lokalen i dagsläget används som en bar men att marknaden börjar försvinna. Hyresgästen kan då önska ändra verksamheten till en restaurant vilket skulle kunna innebära beaktansvärda skäl. Dock måste hyresgästens intresse även ställas mot hyresvärdens intresse. Som ”befogad anledning” i det aktuella exemplet kanske restaurangverksamhet innebär förhöjda kostnader för hyresvärden eller att lokalen inte uppfyller de hälsokrav som ställs på restauranger. Frågan om när hyresvärden måste tillåta ändrad användning är således komplicerad och måste prövas i varje fall.

Hyresgästens rättigheter

Den första klara rättigheten som en hyresgäst har i relation till hyresvärden är lokalen. Lokalen ska vara i det skick som avtalats om. Till skillnad från vad som gäller för bostadslägenheter är det fritt att avtala om skicket på lokalen i vilket det är extremt viktigt att hyresgästen och hyresvärden försöker reglera lokalen skick så noggrant som möjligt. Att missa en liten klausul i avtalet kan innebära enorma och jobbiga konsekvenser om parterna inte skulle komma överens.

Vidare så har hyresgästen även ett besittningsskydd vad gäller lokaler. Skyddet fungerar dock inte riktigt som för bostadslägenheter då hyresgästen har rätt till förlängning av avtalet. Besittningsskyddet för lokaler fungerar som att hyresvärden, om hyresavtalet avslutas utan giltigt skäl, blir skadeståndsskyldig. Skadeståndet ska minst motsvara en årshyra enligt det avtal som parterna ingått innan avtalet kom att upphöra. Skulle hyresgästen vållas mer skada än vad som täcks av skadeståndet kan hyresvärden komma att behöva ersätta även detta. Fall där skadeståndsskyldigheten inte gäller är t.ex. när hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i för hög grad att det inte behöver accepteras, att lokalen ska rivas men att hyresgästen anvisats en annan lokal m.m. Besittningsskyddet gäller dock inte om hyresförhållandet varat kortare än nio månader eller om rätten till lokalen förverkats.

Varför Vasa?

Sammanfattat är hyresjuridiken ganska komplex vilket är förståeligt. Ovanstående har endast en del av alla bestämmelser Genom lag har staten försökt reglera ett väldigt känsligt förhållande mellan hyresgäst och hyresvärd och försökt lösa de relationer som håller på att braka samman. Situationens komplexitet stiger även beaktat det faktum att hyrestvister kan få enorma konsekvenser. När parterna inte kommer överens kan det i värsta fall hända att antingen hyresgästen eller hyresvärden förlorar en stor del av sin inkomst. Således har 12 kap. jordabalken kommit att byggas runt ett stort antal regler som är ganska allmänt hållna. Regler som bygger till stor del på skälighetsbedömningar och beaktande av det konkreta fallet.

Som skrivet i inledningen har Vasa Advokatbyrå en lång och gedigen erfarenhet av hyrestvister där vi representerat både hyresgäst och hyresvärd. Med en stor förståelse för både regelverkets komplexitet som de gråzoner som präglar verkligheten arbetar Vasa Advokatbyrå alltid aktivt för att få fram den bästa lösningen för just dig.

Ring, vi hjälper dig