Bostadsrättsföreningens högsta beslutande organ är föreningsstämman, som fattar de principiellt viktigaste besluten. Styrelsen har däremot en självständig beslutanderätt i löpande förvaltningsfrågor – men var gränsen går är inte alltid uppenbar. Den här artikeln reder ut vad styrelsen faktiskt får besluta om på egen hand.
Styrelsens beslut om avgifter i bostadsrättsförening
Enligt 7 kap. bostadsrättslagen (1991:614) beslutar styrelsen normalt om årsavgifter och övriga avgifter till föreningen, däribland upplåtelseavgifter.
Årsavgiften är ett av styrelsens viktigaste ekonomiska verktyg. Sätts den för lågt riskerar föreningens ekonomi att urholkas på sikt; sätts den för högt kan det leda till att medlemmar väljer att lämna föreningen. En välgrundad avgiftskalkyl bör vila på en aktuell underhållsplan och realistiska driftskostnader.
Styrelsens beslut gällande medlemmarna i bostadsrättsföreningen
Styrelsen prövar och beviljar ansökningar om medlemskap – en befogenhet som dock inte sträcker sig till uteslutning, vilket kräver beslut på föreningsstämman. Styrelsen kan tillåta en tidigare bostadsinnehavare att kvarstå som medlem, och har under vissa förutsättningar rätt att besluta om att förverka en bostadsrätt enligt reglerna i 7 kap. 18–19 §§ bostadsrättslagen (1991:614).
Beslut om fastigheten
Styrelsen har i regel befogenhet att besluta om reparationer av fastigheten, även relativt omfattande sådana – så länge åtgärden inte är av den storleksordning eller ekonomiska tyngd att den bör förankras på stämman. En praktisk tumregel är att underhållsåtgärder som ryms inom ordinarie driftsbudget normalt faller inom styrelsens kompetens.
Styrelsen kan även fatta beslut om ombyggnationer och väsentliga förändringar av fastigheten. Rivning är möjlig att besluta om, men förutsätter uttryckligt stöd i föreningens stadgar. Vid större om- och tillbyggnader kan entreprenadjuridiska regelverk som ABT 06 bli tillämpliga, varför juridisk rådgivning redan i upphandlingsfasen ofta är väl investerade pengar.
När styrelsen är beslutsför
För att ett styrelsebeslut ska vara giltigt måste två förutsättningar vara uppfyllda: tillräckligt många ledamöter måste ha deltagit i mötet (kvorumkrav), och tillräckligt många av dessa måste ha röstat för beslutet (majoritetskrav).
Kvorumkravet innebär att minst hälften av det antal styrelseledamöter som stadgarna föreskriver, eller som valdes på senaste föreningsstämma, måste närvara. Stadgarna kan höja detta krav men aldrig sänka det. Är mötet precis beslutsfort – exakt hälften deltar – krävs det att samtliga närvarande röstar för att beslutet ska gå igenom.
Styrelseordföranden ansvarar för att ledamöterna kallas i god tid och får fullständiga beslutsunderlag inför mötet. Brister i kallelse eller dokumentation kan i förlängningen göra ett beslut ogiltigt – något som kan få allvarliga praktiska konsekvenser för föreningen.
Som huvudregel gäller enkel majoritet: fler än hälften av de närvarande måste rösta ja. Vid lika röstetal är ordförandens röst utslagsgivande. Det finns dessutom ett absolut minimikrav – minst en tredjedel av samtliga styrelseledamöter i föreningen måste ha röstat för beslutet för att det ska vara giltigt. Avvikande majoritetsregler kan regleras i stadgarna.
Att tänka på
Gränsen mellan vad styrelsen får besluta om självständigt och vad som måste hänskjutas till föreningsstämman är en av de mer svårbedömda frågorna i bostadsrättsjuridiken. Feltolkningar kan leda till ogiltiga beslut med potentiellt stora ekonomiska och rättsliga konsekvenser. Vasa Advokatbyrå har mångårig erfarenhet av bostadsjuridik och kan hjälpa er styrelse att navigera dessa frågor på ett juridiskt korrekt sätt.
Anlita oss för:
Allmän rådgivning
- Undvik att fatta ogiltiga beslut som egentligen måste fattas på föreningsstämma.
- Få kunskap om vilka beslut er styrelse har rätt att fatta.
Tvistelösning
- Minimera riskerna att fatta beslut utanför era befogenheter.
- Öka kunskaperna om vilka beslut ni har rätt att fatta.
- Bevaka era rättigheter t.ex. se till att era medlemmar inte handlar utanför deras rättigheter.
- Undersök om ni är beslutsföra i styrelsen gällande en fråga.
- Slipp att dra ut på tiden genom att kalla till föreningsstämma, när ni kan bestämma i frågan genom styrelsebeslut.
Välkommen att kontakta oss för ett inledande kostnadsfritt telefonsamtal, eller boka ett möte med någon av våra erfarna bostadsjurister.
Författad av: Alexander Isehag