Vad innebär det egentligen att köpa lägenhet i Frankrike – och hur skiljer sig en ägarlägenhet från den svenska bostadsrätten? Vasa Advokatbyrå, med kontor på Franska Rivieran, förklarar de juridiska grunderna och ger dig praktiska råd inför köpet.
Franska lägenheter är ägarlägenheter
I Frankrike tillämpas en annan juridisk konstruktion för lägenheter än den svenska. Till skillnad från Sverige, där bostadsrätten dominerar totalt, används i Frankrike – liksom i stora delar av Europa – systemet med ägarlägenheter. Sedan 2009 är ägarlägenhet möjligt även i Sverige, men efterfrågan har förblivit låg. Att förstå skillnaden är avgörande för den som funderar på ett köp utomlands.
Bostadsrätt eller ägarlägenhet – vad är skillnaden?
En bostadsrätt innebär inte äganderätt i juridisk mening. Bostadsrätten består av två delar: en andel i bostadsrättsföreningen och en nyttjanderätt till en specifik lägenhet. Det är föreningen – där alla bostadsrättshavare är medlemmar – som äger fastigheten. Lägenheten klassas juridiskt som lös egendom, inte fast egendom, vilket bland annat innebär att lagfart inte kan utfärdas och att jordabalkens bestämmelser inte är direkt tillämpliga på ett bostadsrättsförvärv.
En ägarlägenhet fungerar annorlunda. Innehavaren äger lägenheten i full juridisk mening – på samma sätt som ägaren av ett hus. Varje ägarlägenhet utgör en självständig fastighet (därav termen ägarlägenhetsfastighet) som kan belastas med lagfart och inteckning. Det finns ingen bostadsrättsförening, men vanligtvis en samfällighetsförening som ansvarar för gemensamma utrymmen och löpande förvaltningskostnader.
3 för- och nackdelar med ägarlägenhet
Ägarlägenheter har flera fördelar jämfört med bostadsrätter:
- Andrahandsuthyrning: När du äger lägenheten kan du själv välja om du vill hyra ut din bostad, till vem, hur länge och hur ofta. Det är en stor fördel jämfört med bostadsrätt, där man behöver föreningens godkännande och ofta inte får hyra ut i längre perioder. Möjligheten till andrahandsuthyrning kan vara särskilt viktig när det gäller bostäder utomlands eftersom många inte är på plats stora delar av året och därför önskar hyra ut som ett sätt att finansiera köpet och få de löpande kostnaderna att gå ihop.
- Renovering och ombyggnation: När du äger lägenheten har du också större frihet att själv göra om din lägenhet precis så som just du vill ha den. I bostadsrätt behöver man nämligen godkännande från föreningen för att göra större förändringar – det slipper du med ägarlägenhet.
- Ingen bostadsrättsförening: Särskilt bland personer som flyttar från hus till lägenhet är det vanligt att känna frustration över att behöva förhålla sig till en bostadsrättsförening med stadgar, regler och diverse tillståndskrav. I ägarlägenhet har du helt enkelt större frihet eftersom det bara är du själv som har rätt att bestämma över din lägenhet.
Det finns även nackdelar att väga in:
- Dyrare att köpa: Själva köpprocessen är mer kostsam för ägarlägenhet än för bostadsrätt. Processen att köpa en ägarlägenhet kostar ungefär lika mycket som för ett hus, eftersom kostnader för till exempel lagfart tillkommer.
- Större ansvar: Med större frihet kommer också större ansvar. Även om bostadsrättshavare som grundregel ansvarar för alla skador och brister inne i sin egen lägenhet kan man ibland få viss hjälp och stöd från bostadsrättsföreningen. Med ägarlägenhet får man räkna med att stå för allting själv.
- Ingen bostadsrättsförening: Att det inte finns en bostadsrättsförening kan, som du ser, vara både en fördel och en nackdel. Även om det är skönt att slippa tillståndskrav och så vidare kommer man inte ifrån att lägenheterna ligger i samma hus och det är därför nödvändigt att kunna samarbeta lägenhetsägarna emellan. Därför är det vanligt att de boende i ett ägarlägenhetshus bildar en samfällighetsförening som ansvarar för sådant som skötsel av gemensamma utrymmen.
Praktiska råd inför köp av lägenhet i Frankrike
Att lägenheter i Frankrike är ägarlägenheter behöver inte vara något hinder. Skillnaderna mot den svenska bostadsrätten är till stor del juridiska och påverkar sällan det dagliga boendet. Det är ändå klokt att sätta sig in i vilka rättigheter och skyldigheter som följer med ägarlägenhet. Kontrollera exempelvis att husets copropriété (samfällighet) är välskött, att årsbudgeten är i balans och att det inte finns obetalda avgifter eller pågående tvister som riskerar att övergå på den nye ägaren vid tillträdet.
Utöver lägenhetsformen skiljer sig den franska bostadsmarknaden från den svenska på flera punkter – från köpeprocess och finansiering till skattefrågor. Läs mer om hur ett bostadsköp i Frankrike går till steg för steg.
(MR)