Upphandling undersökningsplikt: Förståelse av undersökningsplikt inom upphandling – En komplett guide

Undersökningsplikten är ett centralt juridiskt begrepp som berör allt från husköp till komplexa entreprenadrättsliga förhållanden. Den som förbiser denna plikt riskerar att stå utan rättsligt skydd vid framtida tvister – oavsett om man är köpare, säljare eller entreprenör.

Undersökningsplikt för entreprenören

Inom byggentreprenad regleras undersökningsplikten primärt av standardavtalen AB 04 och ABT 06. Dessa ålägger entreprenören att noggrant granska förutsättningarna innan anbud lämnas – inte efter att avtalet är undertecknat.

Vad kräver AB 04 och ABT 06?

Enligt AB 04 kap. 1 § 8 och motsvarande bestämmelser i ABT 06 ska entreprenören kontrollera byggplatsens förutsättningar, granska ritningar och tekniska handlingar samt begära förtydliganden om något är oklart. Det räcker inte att passivt läsa igenom förfrågningsunderlaget – plikten är aktiv.

I praktiken innebär det att entreprenören bör:

• Besiktiga arbetsplatsen innan anbudet färdigställs
• Identifiera eventuella motstridigheter i förfrågningsunderlaget och påtala dessa skriftligen
• Dokumentera markförhållanden och andra risker som kan påverka priset eller genomförandet

Brister i denna undersökning kan leda till att entreprenören förlorar rätten att begära ÄTA-ersättning för kostnader som borde ha förutsetts vid en noggrann genomgång av underlaget.

Omfattning och ansvar

Undersökningsplikten är inte ensidig. Beställaren har en parallell upplysningsplikt och ska tillhandahålla ett korrekt och fullständigt förfrågningsunderlag. Om beställaren lämnat felaktiga uppgifter om exempelvis grundläggningsförhållanden kan ansvaret skifta, även om entreprenören inte upptäckte felet.

En viktig tumregel: ju mer tekniskt komplex entreprenadens miljö är, desto djupare undersökning krävs. Vid totalentreprenader enligt ABT 06 är ansvaret generellt tyngre, eftersom entreprenören även bär projektieringsansvaret.

Krav på undersökning vid upphandling

För att uppfylla undersökningsplikten på ett juridiskt hållbart sätt rekommenderas att:

1. Begära kompletterande handlingar om förfrågningsunderlaget är ofullständigt
2. Ställa skriftliga frågor under anbudstiden och bevara svaren
3. Notera reservationer i anbudet om förutsättningarna inte går att verifiera

En tvist om undersökningsplikt är ofta en tvist om dokumentation. Den part som kan visa skriftliga spår av sin undersökning och sina invändningar befinner sig i ett avsevärt starkare rättsläge.

Köparens undersökningsplikt

Vid fastighets- och bostadsköp bär köparen ett eget ansvar för att undersöka det som förvärvas. Säljaren kan inte hållas ansvarig för fel som köparen borde ha upptäckt vid en omsorgsfull undersökning.

Vad säger lagen?

Enligt 4 kap. 19 § jordabalken (JB) kan köparen inte åberopa fel som denne borde ha märkt vid en omsorgsfull besiktning av fastigheten. Plikten gäller oavsett om köparen faktiskt genomfört en undersökning – den som väljer att inte anlita en besiktningsman tar hela risken för brister som en fackman hade kunnat identifiera.

Vid köp av bostadsrätt gäller 4 kap. 16 § andra stycket bostadsrättslagen (BRL). Köparen bör alltid granska bostadsrättsföreningens ekonomiska plan, stadgar och eventuell underhållsplan – dessa dokument ingår i undersökningsplikten och förbises ofta.

Säljaren har en kompletterande upplysningsplikt enligt 4 kap. 19 § JB och 7 kap. 23 § BRL. Kända fel som säljaren inte redovisar kan utgöra grund för prisavdrag eller hävning, även om köparen i övrigt fullgjort sin del.

Mäklarens roll i undersökningsplikten

Fastighetsmäklaren har enligt fastighetsmäklarlagen (2021:516) en opartisk ställning och ska verka för bådas intressen. Det innebär att mäklaren ska påminna köparen om undersökningsplikten och informera säljaren om dennes upplysningsplikt.

Om mäklaren underlåter att informera om ett känt fel, eller aktivt vilseleder en part, kan denne hållas skadeståndsansvarig. Dokumentera alltid vad mäklaren kommunicerat skriftligen – i budgivningshistorik och visningsanteckningar finns ibland uppgifter som senare visar sig juridiskt avgörande.

Vanliga frågor och svar om undersökningsplikten

Här är några av de frågor vi ofta möter på området:

1. Vad är syftet med undersökningsplikt inom upphandling?
2. Vilka konsekvenser kan det få om man inte uppfyller sin undersökningsplikt vid upphandling?
3. Hur kan man säkerställa att man uppfyller sin undersökningsplikt som entreprenör eller köpare?
4. Vilka specifika regler gäller för olika typer av upphandling, t.ex. offentlig upphandling och husköp?
5. Vilken roll spelar leverantörsutvärdering i förhållande till undersökningsplikten?
6. Hur påverkar undersökningsplikten avtalsuppföljning och konkurrensutsättning?

Vanliga Frågor

1. Vad innebär undersökningsplikten i upphandling?

Undersökningsplikten innebär att den som avser att ingå ett avtal aktivt måste granska det som ska köpas eller utföras – innan bindande avtal tecknas. Vid entreprenadrättslig upphandling innefattar det platsbesök, granskning av förfrågningsunderlag och identifiering av risker. En strukturerad checklista anpassad till den aktuella entreprenaformen minskar risken för förbisedda brister och stärker partens rättsläge vid eventuell tvist.

2. Hur används undersökningsplikten i köplagen och konsumentköplagen?

Enligt köplagen (1990:931) kan köparen inte reklamera fel som denne borde ha märkt vid en undersökning som gjordes eller borde ha gjorts före köpet. Konsumentköplagen ger konsumenter ett starkare skydd, men om säljaren uppmanat till undersökning och köparen valt att inte genomföra den kan reklamationsrätten begränsas. Vid fastighetsköp gäller jordabalkens regler framför köplagen.

3. Vilken roll spelar undersökningsplikten vid köp av bostadsrätt eller när man anlitar en mäklare?

Vid bostadsrättsköp gäller 4 kap. 16 § BRL. Köparen ska undersöka lägenheten och mäklaren är skyldig att informera om kända fel. Att enbart förlita sig på mäklarens beskrivning är inte tillräckligt – en oberoende besiktning ger köparen ett starkare rättsläge om dolda fel uppstår efter tillträdet.

4. Vad bör inkluderas i en kravspecifikation vid upphandling för att säkerställa att undersökningsplikten följs?

En välformulerad kravspecifikation bör ange tekniska krav, kvalitetsstandarder och ansvarsgränser med precision. Ange explicit vilken information anbudsgivaren förväntas ha kontrollerat, och säkerställ att upphandlingsdokumenten är inbördes konsistenta. Motstridiga handlingar i förfrågningsunderlaget skapar tolkningsutrymme som regelmässigt leder till tvister om vem som bar undersökningsplikten.

5. Hur påverkar undersökningsplikten arbetet med ABT och upphandlingsprocessen?

Inom ABT 06 (Allmänna Bestämmelser för Totalentreprenader) är undersökningsplikten särskilt långtgående eftersom entreprenören ansvarar för både projektering och utförande. Eventuella oklarheter i beställarens program måste därför identifieras och klaras ut före avtalsslutet. En välstrukturerad anbudsprocess med dokumenterade frågor och svar är inte bara god praxis – det är en juridisk nödvändighet för att skydda sig mot framtida anspråk.