Köpa hus i Frankrike: lagfartsskatt och andra avgifter

Vid husköp i Frankrike tillkommer betydande kostnader utöver köpeskillingen. Som tumregel bör du räkna med 8–10 % av köpeskillingen i tillkommande avgifter och skatter.

Två viktiga begrepp i franska bostadsannonser

När du granskar annonser för franska fastigheter är det två förkortningar som avgör vem som bär vilka kostnader: FAI och TTC. FAI (frais d’agence inclus) innebär att säljarens mäklararvode ingår i priset – säljaren bär då den kostnaden. Saknas FAI i annonsen får köparen räkna med att stå för mäklararvodet. TTC (toutes taxes comprises) betyder att samtliga skatter är inräknade. Praxis varierar mellan olika regioner i Frankrike; i vissa områden är FAI och TTC standard medan det på andra håll är ovanligare. Ur köparens perspektiv brukar den totala kostnaden ändå bli likvärdig – en säljare som inkluderar avgifterna i priset sätter normalt ett motsvarande högre utropspris.

Notarieavgifter

Det franska rättssystemet bygger på att en notarie (notaire) medverkar vid alla fastighetsöverlåtelser – något som saknar direkt motsvarighet i svensk rätt. Notarien ansvarar för att upprätta köpehandlingar, kontrollera äganderätten och säkerställa att överlåtelsen registreras korrekt. Att anlita notarie är obligatoriskt vid fastighetsköp i Frankrike och kan inte avtalas bort.

Notarieavgifterna beräknas som en procentuell andel av köpeskillingen, med en viss degressiv skala – procentsatsen sjunker något när fastighetsvärdet ökar. Totalt hamnar avgifterna vanligen på 6–8 % av köpeskillingen. Det är värt att notera att merparten av det som kallas notarieavgifter i realiteten är statliga skatter och avgifter, däribland lagfartsavgiften. Notarien fungerar som uppbördsman och redovisar dessa belopp vidare till myndigheterna; notariens egen ersättning uppgår typiskt till några tusen euro.

Lagfartsskatt

Den enskilt tyngsta kostnaden vid ett franskt fastighetsköp är den avgift som närmast motsvarar den svenska stämpelskatten – skatten för lagfartsregistrering. Den uppgår normalt till cirka 5 % av köpeskillingen. För en fastighet värderad till 2 miljoner kronor innebär det en lagfartsskatt på ungefär 100 000 kronor. Jämförelsevis tas i Sverige stämpelskatt ut med 1,5 % enligt stämpelskattelagen (1984:404), vilket för samma köpeskilling ger 30 000 kronor.

Mäklararvode

Om mäklararvodet inte täcks av säljaren (FAI saknas) faller kostnaden på köparen. Franska mäklararvoden är generellt höga och kan uppgå till 5–10 % av köpeskillingen. Klargör alltid i ett tidigt skede vem som enligt köpekontraktet ansvarar för denna kostnad, gärna med hjälp av juridisk rådgivning innan du skriver under något.

Lånekostnader vid finansiering

Finansierar du köpet med banklån tillkommer ofta en engångsavgift för att bevilja krediten med fastigheten som säkerhet. Många franska banker tar ut frais de dossier – en uppläggningsavgift på runt 1 % av lånebeloppet. Det rör sig alltså inte om löpande ränta utan om en administrativ engångskostnad. I Sverige tas i stället pantbrevsskatt ut med 2 % av pantbrevets belopp enligt stämpelskattelagen; för ett lån på 2 miljoner kronor uppgår den svenska kostnaden till 40 000 kronor, medan motsvarande kostnad i Frankrike enligt Villaägarnas riksförbund vanligtvis stannar vid 0–14 000 kronor.

Jämförelse med svenska köpkostnader

De franska notarieavgifterna kan verka höga vid första anblick, men bilden nyanseras när man jämför enskilda kostnadsposter. Lagfartsskatten är betydligt högre i Frankrike (ca 5 %) än i Sverige (1,5 %), men lånekostnaderna är i regel lägre. Därtill finns det möjligheter att göra goda affärer på den franska bostadsmarknaden, särskilt i landsbygdsregioner med lägre prisnivåer.

Ett område som förtjänar extra uppmärksamhet är reavinstskatten. Den dag fastigheten säljs med vinst spelar skattemässig hemvist en avgörande roll. Franska skattesubjekt som säljer sin permanentbostad är befriade från reavinstskatt, medan ägare av fritidsfastigheter beskattas för vinsten. Om man ska skatta i Sverige eller i Frankrike avgörs i princip av hur stor del av året man vistas i respektive land och vilket land som anses vara skatterättslig hemvist. Skattenivåerna är relativt jämförbara: Sverige tar ut 30 % reavinstskatt medan Frankrike normalt tillämpar en skattesats på 26,5–32,5 %.

(MR)