Att hitta hussvamp i ett nyköpt hus är en obehaglig och ofta kostsam upplevelse. Om felet visar sig ha funnits redan vid köptillfället och inte gick att upptäcka vid en normal besiktning, kan det handla om ett dolt fel – med rätt till prisavdrag eller skadestånd från säljaren.
Inom fastighetsrätten skiljer man mellan konkreta och abstrakta fel. Ett konkret fel föreligger när fastigheten avviker från vad som uttryckligen avtalats, eller när säljaren lämnat utfästelser om specifika egenskaper – exempelvis att inga fuktskador förekommer. Sådana utfästelser regleras i 4 kap. 11 § jordabalken och kan grunda säljaransvar oavsett om felet var dolt eller synligt.
Abstrakta fel bedöms i stället utifrån vad köparen med fog kunnat förvänta sig av fastigheten givet dess ålder, pris och skick. Under denna kategori faller dolda fel enligt 4 kap. 19 § jordabalken – fel som inte var möjliga att konstatera vid en fackmässig besiktning och som köparen inte heller borde ha räknat med. Eftersom det kan vara svårt att driva ett krav om dolt fel, lönar det sig alltid att först undersöka om säljaren lämnade utfästelser som i stället kan grunda ett konkret felansvar.
Vad är ett dolt fel?
Reglerna om dolda fel är i grunden en ansvarsfördelning mellan köpare och säljare. Fel som var möjliga att upptäcka vid besiktningen bär köparen risken för, medan säljaren ansvarar för sådana fel som varken kunde eller borde ha uppmärksammats – de dolda felen.
Begreppet dolt fel definieras inte uttryckligen i lag utan tolkas med stöd av 4 kap. 19 § jordabalken och en omfattande domstolspraxis. Bedömningen tar hänsyn till fastighetens ålder, pris, skick och beskaffenhet. För att ett fel ska räknas som dolt krävs att det inte var möjligt att upptäcka vid en fackmässig besiktning, att det förelåg redan vid köpet, och att det inte var något köparen borde ha räknat med eller informerats om.
Köparens undersökningsplikt är central och långtgående. Som köpare förväntas du undersöka tillgängliga utrymmen – inklusive vindsutrymmen, krypgrunder och fuktiga partier – inom vad som kan anses rimligt. Det är just undersökningspliktens räckvidd i det enskilda fallet som oftast avgör om ett fel kan klassas som dolt.
Kan hussvamp vara ett dolt fel?
Hussvamp och röta kan i många fall utgöra dolda fel, men frågan måste alltid bedömas utifrån omständigheterna i det enskilda fallet. Undersökningsplikten sträcker sig till svåråtkomliga utrymmen som krypgrunder och dolda hörn, men inte till att riva upp golv eller ta bort panel.
Högsta domstolen har i ett vägledande avgörande slagit fast att röta i ett vindsutrymme som inte gick att nå utan ingrepp i konstruktionen utgjorde ett dolt fel. Domstolen konstaterade dock att undersökningsplikten kan skärpas om det finns konkreta tecken på problem – exempelvis synlig fukt på väggar, mögeldoft, eller om säljaren nämnt att fuktskador kan förekomma.
Om hussvampen däremot var synlig eller borde ha konstaterats vid en omsorgsfull besiktning, kan ansvaret i stället falla på den anlitade besiktningsmannen. En besiktningsman som missat ett uppenbart fel kan bli ersättningsskyldig för den skada det vållat.
Så kan du gå vidare om du har hussvamp och tycker det är ett dolt fel
Det första och viktigaste steget är att reklamera felet till säljaren så snart du upptäcker det. Reklamerar du för sent riskerar du att förlora rätten till ersättning – jordabalken kräver att reklamation sker inom skälig tid. Dokumentera skadan med fotografier och inhämta gärna ett sakkunnigt utlåtande om skadans omfattning och troliga orsak.
Börja med att kontakta säljaren direkt och försök nå en uppgörelse i godo. Om det inte går, eller om du är osäker på hur du bör agera, kan vi på Vasa Advokatbyrå hjälpa dig bedöma ärendet och driva dina krav vidare.
Vi hjälper dig med:
Allmän rådgivning
- Att undvika misstag som kan leda till extrakostnader och rättsförluster.
- Få en bedömning om du kan ha rätt till ersättning för den kostnad som uppstår till följd av fastighetens värdeminskning.
Tvistelösning
- Få en juridisk bedömning utifrån avtal och gällande rättsläge.
- Minimera tidsspillan och få smidigaste möjliga tvistelösning.
- Maximera dina chanser att få rätt till skadestånd.
- Undvik att ärendet i onödan drar ut på tiden.
- Bevaka dina rättigheter.
- Slipp att slösa tid och energi i tvist med säljaren.
Framställ dina krav mot säljaren
- Få hjälp med att reklamera felet mot säljaren.
Kontakta oss för ett inledande kostnadsfritt telefonsamtal, eller boka ett möte med en av våra fastighetsjurister.