Andrahandsuthyrning av bostadsrätter har blivit allt vanligare, inte minst via digitala plattformar som Airbnb. Regelverket är dock mer nyanserat än många tror: vissa former av uthyrning är tillåtna utan föreningens godkännande, medan andra kräver styrelsens samtycke. Saknas det godkännandet kan uthyrningen klassas som otillåten – och i förlängningen riskerar bostadsrättshavaren att förlora sin lägenhet. Den här artikeln går igenom de viktigaste grunderna i bostadsrättslagen (1991:614) och vad en förening praktiskt kan göra när reglerna inte följs.
Uthyrning som får ske utan föreningens godkännande
Enligt 7 kap. 8 § bostadsrättslagen får en bostadsrättshavare ta in inneboende utan att inhämta föreningens godkännande. Avgörande är att bostadsrättshavaren behåller kontrollen och tillsynen över lägenheten – i praktiken innebär det att han eller hon normalt sett bor kvar i bostaden. Hyresgästen ska med andra ord inte ha självständig dispositionsrätt till hela lägenheten. Sker uthyrningen på ett sätt som liknar hotellverksamhet, exempelvis täta korttidsuthyrningar via Airbnb, faller den utanför begreppet inneboende och kräver föreningens godkännande.
Får hyresgästen tillgång till hela lägenheten utan att bostadsrättshavaren utövar kontroll eller tillsyn rör det sig i stället om andrahandsuthyrning. Enligt 7 kap. 10 § bostadsrättslagen krävs då styrelsens godkännande. Det bör noteras att ett sådant godkännande inte automatiskt omfattar hotelliknande verksamhet – föreningens samtycke avser den specifika uthyrningssituation som angetts i ansökan, och en ändrad användning kan kräva ett nytt tillstånd.
Gränsen mellan inneboende och andrahandsuthyrning är inte alltid självklar. Den rättsliga bedömningen tar hänsyn till flera faktorer: syftet med och längden på uthyrningen, hyresnivån, hyresgästens faktiska tillgång till lägenheten samt hur ofta bostadsrättshavaren faktiskt övernattar där. Kortvariga uthyrningar med hög hyra och full tillgång till bostaden talar ofta för andrahandsuthyrning – oavsett vad parterna valt att kalla det i sitt avtal.
Den inneboende är precis som övriga boende skyldig att vårda lägenheten och visa hänsyn mot grannarna. Uppfylls inte detta kan det påverka bostadsrättshavarens ansvar gentemot föreningen.
Om föreningen säger nej till andrahandsuthyrning
En förening är inte skyldig att godkänna andrahandsuthyrning. Om styrelsen nekar kan bostadsrättshavaren ansöka om tillstånd hos hyresnämnden, som enligt 7 kap. 11 § bostadsrättslagen kan bevilja uthyrning trots föreningens nej. Hyresnämnden gör en samlad bedömning där bostadsrättshavarens skäl – exempelvis tillfällig utflyttning på grund av arbete eller sjukdom – vägs mot föreningens invändningar. Utöver lagen kan föreningens egna stadgar innehålla ytterligare bestämmelser om när och hur andrahandsuthyrning är tillåten, och dessa bör alltid läsas parallellt med lagstiftningen.
När otillåten uthyrning sker utan föreningens godkännande eller vetskap
Upptäcker föreningen en pågående otillåten uthyrning bör styrelsen i första hand kontakta bostadsrättshavaren och begära att uthyrningen upphör omedelbart. Om uppmaningarna ignoreras kan föreningen gå vidare med rättsliga åtgärder. Enligt 7 kap. 18 § bostadsrättslagen kan bostadsrätten förverkas, vilket ger föreningen rätt att säga upp nyttjanderättsavtalet. Lägenheten ska då som huvudregel tvångsförsäljas – ett ingripande steg som förekommer i praxis vid upprepade eller allvarliga överträdelser.
Artikeln skriven av Charles He.
Anlita oss för:
Allmän rådgivning
- Undvik utdragna och infekterade tvister genom professionell juridisk bedömning om en uthyrning kräver föreningens godkännande
- Få löpande rådgivning om rättigheter och skyldigheter för föreningen och dess medlemmar
- Få problem med otillåtna uthyrningar lösta snabbt och smidigt
Tvistelösning
- Rådgivning och ombud genom hela processen, och även förfarandet vid en eventuell uppsägning och tvångsförsäljning
- Få professionell juridisk hjälp inför och under tvist i hyresnämnden
Välkommen att höra av er för ett kostnadsfritt inledande telefonsamtal.