Befintligt skick bostadsrätt – När du kan göra gällande fel ändå

En bostadsrätt som säljs i befintligt skick säljs i princip som den är – men det betyder inte att du som köpare tvingas acceptera alla fel utan vidare. Det finns viktiga undantag i lagen som skyddar dig.

Vad befintligt skick innebär för dig som köpare av bostadsrätt

Nedan redogör vi för vad som gäller när en bostadsrätt sälts med klausulen befintligt skick, under vilka omständigheter du ändå kan reklamera fel mot säljaren – och vad du praktiskt bör tänka på om du hamnar i den situationen.

Befintligt skick vid bostadsrättsköp – lagstiftning och innebörd

Vid köp av bostadsrätt tillämpas köplagen (1990:931), den lag som reglerar köp av varor mellan privatpersoner eller mellan företag. Klausulen befintligt skick är en friskrivning – ett sätt för säljaren att avsäga sig ansvaret för att objektet är fritt från fel. Rent praktiskt innebär det att köparen redan vid köpet informeras om att bostadsrätten kan ha brister.

Friskrivningen begränsar säljarens ekonomiska risk, men dess räckvidd är snävare än vad många föreställer sig. Att en bostadsrätt säljs i befintligt skick innebär inte att säljaren automatiskt undgår allt ansvar – köplagen ställer upp tydliga gränser för när friskrivningen faktiskt gäller.

När kan du som köpare göra gällande fel trots friskrivningen om befintligt skick?

Köplagen ger köparen ett visst skydd även när säljaren angett befintligt skick. Lagstiftaren har medvetet begränsat friskrivningens verkan, och i 19 § köplagen anges tre situationer där den inte slår igenom:

1. Friskrivningen gäller inte sådant som säljaren uttryckligen angett ska vara helt eller fungerande. Så allt som säljare uttryckligen sagt till dig att det inte ska vara något fel på kan du alltid göra gällande.
2. Vidare så gäller att säljaren har en upplysningsplikt. Med upplysningsplikt menas att trots friskrivningen om befintligt skick, har säljaren en skyldighet att informera köparen om de fel och brister som säljaren vet om finns på bostadsrätten, och det är fel som du som köpare förväntar dig att säljaren ska berätta om.
3. Om varan är i väsentligt sämre skick än vad man som köpare kan förvänta sig utifrån det priset man betalat. Viktigt i denna punkt är ordet ”väsentligt”. Det viktigaste är då att titta på priset i det här fallet bostadsrätten. I förarbetet till köplagen uppges att det måste gälla ett uppenbart missförhållande mellan varans pris och omständigheter i övrigt. 2019 kom ett mål upp till Högsta domstolen om det skulle anses som väsentligt sämre skick på bostadsrätt. Där anges att det bedömningen om det anses som väsentligt görs objektivt. Domstolen anger att det som köparen bland annat kan göra gällande mot säljaren, är att säljaren åtgärdar felet eller ger avdrag på priset. Gällande om det ska anses som väsentligt så bedömer HD värdet av det bristfälliga skicket. Det värdet ska anses vara det betalade priset för bostadsrätten och den summan minus vad det kostar att åtgärda felet. Om utgiften för att åtgärda felet endast är några procent av priset för att köpa bostadsrätten, anses det inte som väsentligt.

Sammanfattning

Att en bostadsrätt säljs i befintligt skick är alltså inte slutet på saken. Under rätt omständigheter kan du fortfarande reklamera fel och få prisavdrag eller ersättning. Felets allvar vägs mot köpeskillingen – en kostnad som procentuellt sett är liten i förhållande till köpepriset betraktas normalt inte som väsentlig. Gränsdragningen kan vara svår att göra på egen hand, och det är precis där juridisk rådgivning gör skillnad. Vasa advokatbyrå hjälper dig att bedöma ditt ärende och ta tillvara dina rättigheter som köpare av bostadsrätt i befintligt skick.

Allmän rådgivning

• Undvik onödiga och kostsamma förluster för att dina fel inte blir avhjälpta.
• Skaffa en bedömning om du har rätt att få dina fel avhjälpta eller ekonomiskt ersatta.

Tvistelösning

• Få en juridisk bedömning utifrån avtal och gällande rättsläge.
• Minimera tidsspillan och få smidigaste möjliga tvistelösning.
• Maximera dina chanser att få dina fel avhjälpta eller ersatta.
• Undvik stora ekonomiska förluster.

* Bevaka dina rättigheter – se till att du får avhjälpande eller ett så stort prisavdrag som möjligt om det aktualiseras.

Kontakta oss för ett kostnadsfritt inledande telefonsamtal, eller boka ett möte med en av våra jurister med inriktning mot bostadsrättstvister.