Det franska mäklarsystemet fungerar på ett sätt som kan överraska svenska köpare. Att förstå hur systemet är uppbyggt – innan jakten på drömfastigheten börjar – kan spara dig både tid, pengar och onödiga juridiska komplikationer.
3 viktiga skillnader mellan det svenska och franska mäklarsystemet
Nedan går vi djupare in på det franska mäklarsystemets uppbyggnad, men här är tre av de mest avgörande skillnaderna du bör känna till:
- Köpare anlitar egna mäklare
- Samma objekt är ofta till salu hos flera olika mäklare samtidigt
- Högre mäklararvoden: oftast 5 – 10 % av priset
Listning av hus och lägenheter till salu
En av de mest påtagliga skillnaderna mot den svenska marknaden är avsaknaden av en samlad plattform – som Hemnet – där merparten av alla objekt samlas. I Frankrike listar varje mäklarbyrå i stället sina objekt på sina egna webbplatser, vilket gör marknaden betydligt mer fragmenterad och tidskrävande att navigera för en utländsk köpare.
Till det kommer att samma fastighet ofta finns listad hos flera mäklare parallellt. Det beror på att säljare i Frankrike kan välja mellan exklusivt och icke-exklusivt mäklaravtal – och hela 95 % väljer det icke-exklusiva alternativet. En direkt konsekvens är att priset på samma objekt kan variera mellan mäklare, eftersom mäklararvodet ibland är inräknat i priset och varje mäklare sätter sitt eget arvode. Kontrollera alltid om ett angivet pris är med eller utan mäklararvode innan du jämför objekt.
Vems intressen bevakar mäklaren?
Precis som i Sverige är det säljaren som anlitar mäklaren – men likheterna tar snabbt slut. Svenska mäklare är enligt fastighetsmäklarlagen (2021:516) skyldiga att tillvarata både köparens och säljarens intressen. Något motsvarande krav saknas i det franska systemet, vilket innebär att den franska mäklaren i praktiken agerar uteslutande i säljarens intresse.
Mot den bakgrunden är det inte förvånande att köparmäklare (chasseur immobilier) blivit allt vanligare. Förutom att en köparmäklare bevakar dina intressen löser det även det praktiska problemet med det fragmenterade listningssystemet – en erfaren köparmäklare har vanligtvis etablerade kontakter med mäklare i hela det aktuella området och kan på det sättet ge dig tillgång till ett bredare utbud av objekt.
Det finns inget krav på att anlita mäklare i Frankrike. Försäljning direkt mellan privatpersoner (particulier à particulier) förekommer och kan i vissa fall hålla nere kostnaderna. Däremot är det ett lagstadgat krav att en notarie (notaire) medverkar vid varje fastighetsöverlåtelse. Notarien är en statlig tjänsteman som upprättar köpehandlingarna och säkerställer överlåtelsens juridiska giltighet – en funktion utan direkt motsvarighet i det svenska systemet.
Mäklararvoden i Frankrike
Mäklararvodena i Frankrike är generellt höga och uppgår vanligtvis till 5–10 % av köpeskillingen. För en fastighet värd två miljoner kronor innebär det ett arvode på 100 000–200 000 kronor – en kostnad som i slutändan bärs av köparen. Arvodet är antingen inräknat i priset, vilket markeras med förkortningen FAI (frais d’agence inclus), eller läggs till som ett separat tillägg utöver priset. Väljer du att anlita en egen köparmäklare tillkommer normalt ingen extra kostnad, eftersom köparmäklaren och säljarmäklaren delar på det befintliga arvodet.
Franska bostadsannonser – varför saknas adress och bilder?
Har du börjat söka efter hus eller lägenheter i Frankrike har du troligen noterat att många annonser saknar både adress och exteriörbilder. Förklaringen är återigen listningssystemet: eftersom ett objekt ofta marknadsförs av flera mäklare parallellt, och bara den mäklare som genomför affären får betalt, vill mäklaren undvika att köparen kontaktar säljaren direkt. Att utelämna adressen – och ibland till och med området – är mäklarens sätt att skydda sin rätt till arvodet.
Att gå på visning i Frankrike
Visningar i Frankrike skiljer sig påtagligt från vad svenska köpare är vana vid. Homestyling lyser i stort sett med sin frånvaro – huset eller lägenheten visas precis som det är, med befintliga möbler och personliga tillhörigheter på plats. Vi har till och med hört talas om visningar där husägarens farfar tar en tupplur i ett av rummen. Öppna visningar med flera spekulanter förekommer nästan aldrig; enskilda visningar är normen. Fördelen är att du som köpare får en mer ärlig bild av bostadens faktiska skick – något som underlättar den tekniska besiktning som alltid bör genomföras innan köpet avslutas.
Liten ordlista
Agent immobilier Mäklare
Frais d’agence inclus (FAI) Mäklararvode inkluderat
Carte professionelle Mäklarlicens
Particulier à particulier Försäljning från privatperson till privatperson
À vendre/en vente Till salu
Maison Hus
Appartement Lägenhet
Propriété Fastighet
(MR)