Nya energikrav för nya bostäder – vad betyder det?

Från 2024 gäller skärpta krav på energiprestanda för nya bostäder i Sverige – regler som får direkta konsekvenser för byggherrar, fastighetsägare och de entreprenadjuridiska avtal som styr projekten. Den här artikeln reder ut vad kraven faktiskt innebär, vilka tekniska lösningar som vanligen krävs och hur ansvarsfrågorna fördelas om en byggnad inte lever upp till ställda krav.

Kraven berör inte bara byggnaders tekniska utformning – de påverkar också hur entreprenadavtal bör utformas och vilka garantier beställaren kan kräva av sin entreprenör.

Sammanfattning

• Nya energikrav gäller för alla nya bostäder från 2024 och kräver lägre energiförbrukning, mellan 50–90 kWh per kvadratmeter och år beroende på region.
• EU-direktiv styr reglerna. Alla nya bostäder ska vara nära noll-energibyggnader senast 2030.
• Solceller blir ofta obligatoriska på nybyggen från 2026 för att minska klimatpåverkan.
• Fastighetsägare måste rapportera sin energiförbrukning årligen från och med 2024.
• Byggföretag och fastighetsägare får högre investeringskostnader men lägre driftkostnader på sikt, samt ekonomiska incitament genom gröna certifieringar.

Vad är de nya energikraven för nya bostäder?

Sedan 2021 ska alla nya bostäder inom EU uppfylla standarden för nära-nollenergibyggnader enligt direktiv 2010/31/EU om byggnaders energiprestanda, senast ändrat genom direktiv 2018/844/EU. I Sverige genomförs kraven framförallt via Boverkets byggregler (BBR, BFS 2011:6 med ändringar) och plan- och bygglagen (SFS 2010:900).

Energiklassningen utgår från en samlad bedömning av byggnadens klimatskärm, ventilationssystem och värmekälla. God isolering, kontrollerat luftflöde och effektiv uppvärmning är grundförutsättningar – men det räcker sällan med enbart dessa åtgärder för att klara de lägsta primärenergitalen.

I praktiken krävs ofta kompletterande lokalproducerad el, exempelvis via solceller, för att uppfylla primärenergikraven. Fastighetsägaren och entreprenören bör redan i kontraktsskedet avtala om vem som ansvarar för att installationerna uppfyller gällande krav – i totalentreprenader regleras detta ansvar i ABT 06.

Enligt Boverkets byggregler (BBR 29) ska nya bostäder hålla sig inom en primärenergigräns som normalt ligger mellan 50 och 90 kWh per kvadratmeter och år, beroende på klimatzon. En byggnad som inte uppfyller dessa krav kan vägras slutbesked med stöd av 10 kap. plan- och bygglagen (SFS 2010:900).

Certifieringssystem som Miljöbyggnad och BREEAM har fått ökad spridning vid fastighetsutveckling, ofta för att möta krav från institutionella investerare eller ramverk för gröna obligationer. Certifieringen ersätter dock inte myndighetskraven i PBL och BBR – den kompletterar dem.

Hur påverkar de nya energikraven bostadsägare och byggföretag?

Skärpta energikrav ställer höga krav på noggrann projektering och tydliga ansvarsfördelningar. För byggföretag innebär det att val av material, teknik och installationer behöver dokumenteras redan i projekteringsskedet – och att bristande uppfyllelse kan bli kostsam om kraven inte är uppfyllda vid slutbesiktning.

Fastighetsägare bör säkerställa att entreprenadavtalet uttryckligen reglerar ansvaret för att byggnaden uppfyller BBR:s primärenergikrav vid slutbesked. I entreprenader som regleras av AB 04 eller ABT 06 faller det tekniska funktionsansvaret normalt på entreprenören under garantitiden, men beställaren måste ange funktionskravet tydligt i förfrågningsunderlaget. Investeringskostnaderna är visserligen initialt högre, men lägre driftkostnader och förmånligare lånevillkor för gröna projekt kan kompensera för detta på sikt.

EPBD-direktivet (2010/31/EU) kräver att alla nya byggnader ska vara nära-nollenergibyggnader. I Sverige innebär detta att Boverket löpande skärper kraven i BBR, senast genom BBR 29. Byggherren ansvarar enligt 10 kap. 5 § plan- och bygglagen (SFS 2010:900) för att tekniska egenskapskrav – inklusive energihushållning – uppfylls.

Miljöcertifiering kan stärka fastighetens marknadsvärde och underlätta finansiering, men den rättsliga grunden för energikraven vilar på BBR och PBL. Vid tvist om huruvida en byggnad uppfyller avtalade energiprestanda kan en sakkunnig energiexpert behöva anlitas, och dennes utlåtande kan bli avgörande i en skiljedomsprocess.

Viktiga mål och tidslinjer för energikraven

Byggbranschen arbetar mot bindande europeiska och nationella delmål. Det reviderade EPBD-direktivet (EU) 2024/1275 skärper kraven ytterligare: befintliga byggnader ska stegvis uppgraderas och från 2030 ska alla nya byggnader vara nollutsläppsbyggnader. Sverige är folkrättsligt förpliktat att implementera direktivet inom föreskriven tid.

1. Det första målet är att öka energieffektiviteten i nya bostäder. Målet innebär att alla byggnader ska nå en högre energiklassning.
2. EU-direktiv föreskriver att alla nya bostäder ska följa strängare regleringar från 2025. Detta ger byggföretag tid att anpassa sig till de nya standarderna.
3. Bostadsägare får inte glömma att solceller blir obligatoriska på många nybyggen från 2026. Denna åtgärd främjar både hållbarhet och minskad klimatpåverkan.
4. Energiprestandan måste förbättras med minst 30 procent jämfört med nuvarande standarder innan utgången av 2030. Detta pressar på för innovativa lösningar inom byggteknik.
5. En årlig rapportering om energiförbrukning ska införas från och med 2024. Fastighetsägare behöver därför redan nu planera för hur de ska mäta och redovisa sin energianvändning.
6. Regelbundna kontroller av energieffektivitet kommer att ske vart femte år for nybyggnationer efter 2030, vilket ställer krav på långsiktig planering och underhåll av byggnader.
7. Klimatsmart byggande kan ge ekonomiska incitament genom olika certifieringssystem som introduceras under de kommande åren. Dessa system belönar fastighetsutvecklare som följer de höga miljökraven.
8. Utbildningar för yrkesverksamma inom bygghantverket kommer börja erbjudas nästa år, för att säkerställa rätt kompetens vid implementeringen av dessa krav.

Tidslinjerna är juridiskt bindande och en försenad implementering kan medföra EU-rättsliga konsekvenser för Sverige. För enskilda byggherrar innebär det att projektplanering bör utgå från de krav som gäller vid tidpunkten för bygglovansökan – inte vid byggnationens faktiska start.

Slutsats

De skärpta energikraven omformar villkoren för bostadsbyggande i grunden. Fastighetsägare och byggherrar behöver inte bara sätta sig in i de tekniska kraven – de måste också säkerställa att avtalen med entreprenörer tydligt reglerar vem som bär ansvaret om en byggnad inte når upp till ställda energiprestanda vid besiktning eller slutbesked.

Resultatet, när allt faller på plats, är byggnader med lägre klimatpåverkan, lägre driftkostnader och ett tydligare juridiskt ansvarssystem som gynnar samtliga parter i byggprocessen.