Pojęcie generalnego wykonawstwa
Generalne wykonawstwo to rodzaj umowy budowlanej, w której wykonawca odpowiada zarówno za projektowanie, jak i realizację projektu. Oznacza to, że wykonawca ma zlecenie od inwestora i jest odpowiedzialny za to, aby prace spełniały określone funkcje. W porównaniu do tradycyjnej umowy budowlanej, gdzie inwestor dostarcza plany i inne materiały przygotowawcze, wykonawca w generalnym wykonawstwie przejmuje większą odpowiedzialność za końcowy efekt prac.
Czym jest generalne wykonawstwo?
Generalne wykonawstwo to model, w którym jeden wykonawca (generalny wykonawca) jest odpowiedzialny zarówno za projektowanie, jak i realizację projektu budowlanego. W tym modelu generalny wykonawca bierze pełną odpowiedzialność za dostarczenie pracy zgodnie z ustalonymi funkcjami i specyfikacjami, które zostały uzgodnione z inwestorem. Różni się to od tradycyjnych umów, gdzie inwestor dostarcza plany i specyfikacje techniczne, a wykonawca jest odpowiedzialny tylko za realizację.
Co oznacza generalne wykonawstwo?
Generalne wykonawstwo oznacza, że wykonawca jest odpowiedzialny za całość projektu, zarówno za jego projektowanie, jak i budowę. Wykonawca angażuje się nie tylko w budowę zgodnie z planami inwestora, ale także w rozwijanie rozwiązań projektowych, co wiąże się z większą odpowiedzialnością za końcową funkcjonalność i wydajność projektu. Obejmuje to wszystko, od wstępnych szkiców po ostateczną budowę, co wymaga szerokiej wiedzy i doświadczenia od wykonawcy.
Jakie są zalety i wady generalnego wykonawstwa dla inwestora?
Zalety:
- Efektywność: Dzięki jednej odpowiedzialnej osobie upraszcza się komunikacja i proces podejmowania decyzji, co może prowadzić do szybszej realizacji projektu.
- Kontrola kosztów: Ponieważ wszystko, od projektu po realizację, jest zarządzane przez jednego wykonawcę, łatwiej jest utrzymać projekt w ramach budżetu.
Wady:
- Mniejsza kontrola: Inwestor może odczuwać mniejszą kontrolę nad szczegółami projektu, ponieważ wykonawca kontroluje większość procesu projektowania.
- Zależność od wiedzy wykonawcy: Sukces projektu w dużej mierze zależy od kompetencji i niezawodności wykonawcy.
Co nie jest objęte generalnym wykonawstwem?
Generalne wykonawstwo nie obejmuje specyficznych rozwiązań technicznych inwestora, które nie zostały uzgodnione jako część zobowiązań wykonawcy. Jeśli inwestor chce wprowadzić określone rozwiązania techniczne lub zmiany, które wykraczają poza pierwotny zakres umowy, może to wymagać dodatkowych umów lub zmian w istniejącym kontrakcie. Ponadto, mimo że wykonawca jest odpowiedzialny za projekt i realizację, konserwacja lub eksploatacja ukończonego projektu nie zawsze jest objęta standardową umową na generalne wykonawstwo, chyba że jest to wyraźnie określone w umowie.
Określenie formy umowy budowlanej – znaczenie umowy
Nie jest to takie proste, jak mogłoby się wydawać, z różnymi formami umów budowlanych. Kluczowe jest zawsze to, co jest określone w umowie. Często w umowach wprowadza się zapisy, które sprawiają, że kontrakt nie jest czystą formą generalnego wykonawstwa lub tradycyjnego wykonawstwa. Umowa może być na przykład tak skonstruowana, że jest głównie generalnym wykonawstwem, ale inwestor stawia wymagania dotyczące niektórych rozwiązań technicznych. Jest to tzw. sterowane generalne wykonawstwo. Możliwe jest także, że umowa dotyczy tradycyjnego wykonawstwa, ale z pewnymi wymaganiami dotyczącymi funkcji pracy.
Ponieważ nie ma ustawodawstwa regulującego umowy budowlane w kontekście komercyjnym, czyli gdy inwestorem jest osoba prawna (np. spółka akcyjna lub stowarzyszenie), kluczowe jest, co zostało zapisane w umowie. Nie ma przepisu, na który można by się powołać w razie sporu.
Przypadek sądowy dotyczący generalnego wykonawstwa
W jednym z orzeczeń Najwyższego Sądu (NJA 2009, s. 388) strony korzystały z AB 72, starszej wersji standardowej umowy na tradycyjne wykonawstwo. Mimo użycia standardowej umowy Sąd Najwyższy uznał, że wykonawca był odpowiedzialny za funkcjonalność pracy. Okoliczności, które zostały uwzględnione, obejmowały m.in. fakt, że wykonawca podjął się projektowania oraz że w umowie wykonawca miał określone odpowiedzialności za wady i usterki związane z funkcjonalnością projektu. Orzeczenie to pokazuje, że nie wystarczy wybrać umowy określonego rodzaju (np. standardowej umowy na tradycyjne wykonawstwo). Umowa może być modyfikowana, dlatego ocena będzie dokonywana na podstawie umowy i warunków wynegocjowanych w danym przypadku.
Co zrobić w przypadku sporu w generalnym wykonawstwie?
Jeśli pojawią się nieporozumienia, których nie można rozwiązać poprzez zwykłą komunikację, istnieją postanowienia w standardowych umowach, które regulują rozstrzyganie sporów. W zależności od wartości przedmiotu sporu, spór może zostać rozstrzygnięty w sądzie lub przez arbitraż. W takim przypadku warto zasięgnąć porady prawnej.
W naszej kancelarii mamy duże doświadczenie w rozwiązywaniu problemów związanych z umowami budowlanymi. Możemy pomóc zarówno w rozwiązywaniu sporów, jak i w sporządzaniu umów.