Meningsskiljaktigheter om kvaliteten på ett utfört byggarbete är vanliga – och kostsamma om de inte hanteras rätt. Överbesiktning är det förfarande inom entreprenadrätten som ger parterna möjlighet att få en oberoende sakkunnigs bedömning, utan att omedelbart behöva gå till domstol. Nedan går vi igenom processen steg för steg.
Att Begära Överbesiktning Inom Entreprenadavtal
Reglerna om överbesiktning finns i AB 04 och ABT 06, kapitel 7. Att känna till dessa bestämmelser är avgörande för att kunna ta tillvara sina rättigheter – oavsett om du är beställare eller entreprenör.
Vad är en överbesiktning?
En överbesiktning är ett förfarande som träder in när parterna inte kan enas om utfallet av en tidigare genomförd besiktning. En oberoende besiktningsman – ofta en auktoriserad byggnadsingenjör eller annan sakkunnig – granskar det utförda arbetet och avger ett bindande besiktningsutlåtande.
Praktiskt sett innebär detta att den missnöjda parten kan begära en förnyad, opartisk bedömning. Accepterar båda parter utlåtandet blir det avgörande för vilka åtgärder som ska vidtas – och processen kan avslutas utan rättegång.
Viktigt att komma ihåg: överbesiktningen prövar om arbetet uppfyller avtalets krav och specifikationer, inte vad som allmänt sett är tekniskt önskvärt.
När kan man begära en överbesiktning?
Rätten att begära överbesiktning enligt AB 04 kap. 7 aktualiseras i tre typfall: när entreprenören anser sig ha rätt till godkännande eller betalning trots att beställaren invänder, när det föreligger tvist om godkännande eller kostnadsfrågor, eller när entreprenören hävdar att tidigare anmärkta fel nu är åtgärdade och vill ha detta fastslaget.
En praktisk tumregel: dokumentera löpande vad som avtalats, vilka fel som anmärkts och vilka åtgärder som vidtagits. Denna dokumentation är ovärderlig om frågan om överbesiktning uppstår.
Vem utför överbesiktningen enligt AB 04?
Besiktningsmannen ska vara oberoende, opartisk och ha relevant sakkunskap om det aktuella entreprenadobjektet. I praktiken rör det sig ofta om auktoriserade besiktningsmän med bakgrund som civilingenjörer eller byggnadsingenjörer och god kännedom om AB 04:s regelverk.
Kan parterna inte enas om vem som ska utföra överbesiktningen kan en branschorganisation – exempelvis Byggföretagen – utse besiktningsmannen. Att välja rätt person från start minskar risken för att utlåtandet i sig ifrågasätts.
Steg för Steg Guide för Att Begära Överbesiktning
Välj en person att genomföra överbesiktningen
Identifiera en besiktningsman som är oberoende i förhållande till båda parter och har dokumenterad erfarenhet av liknande byggprojekt. Kontrollera gärna referenser. En välvald besiktningsman ökar chansen till ett utlåtande som båda parter kan acceptera – och undviker situationen där utlåtandet i sig blir föremål för ny tvist.
Skicka in en skriftlig begäran
Begäran om överbesiktning ska vara skriftlig och ange vilket arbete som ska granskas, de specifika tvistepunkter som föranlett begäran samt önskad tidsram. Hänvisa uttryckligen till tillämpliga bestämmelser i AB 04 eller ABT 06.
En välformulerad begäran signalerar att du känner till dina rättigheter och minskar risken för formella invändningar från motparten. Spara alla handlingar och bekräftelser – de kan bli avgörande bevis om tvisten eskalerar.
Minimera kostnaderna för överbesiktningen
Se till att de fel och brister du hävdar vara åtgärdade faktiskt är det – och att detta kan styrkas med dokumentation – innan besiktningsmannen kallas in. Ju tydligare besiktningsobjektet är avgränsat, desto kortare tid tar uppdraget och desto lägre arvodet.
Kostnaderna för överbesiktningen fördelas enligt AB 04 kap. 7 beroende på utfallet. Vinner den begärande parten på alla punkter kan motparten åläggas att stå för hela kostnaden. Det lönar sig alltså att ha välunderbyggda grunder innan begäran skickas in.
Vanliga Frågor
1. Vad innebär det att begära överbesiktning inom entreprenadavtal?
Det innebär att en part begär en förnyad, oberoende granskning av utfört arbete när den ursprungliga besiktningen inte accepteras. Förfarandet regleras i AB 04 och ABT 06 kap. 7 och syftar till att lösa tvisten utan domstolsprocess.
2. Vilka steg ingår i processen för att begära en överbesiktning?
Processen innefattar fyra steg: utse en oberoende och kvalificerad besiktningsman, formulera och skicka in en skriftlig begäran med tydliga hänvisningar till avtalet, säkerställa att åberopade åtgärder är genomförda och dokumenterade, samt delta i eller representeras vid besiktningen.
3. Vem betalar för kostnaden för en överbesiktning?
Normalt bär den part som begärt överbesiktningen den initiala kostnaden. Vinner den begärande parten fullt ut kan kostnaden dock vältas över på motparten. Avtalet kan innehålla avvikande bestämmelser, varför det alltid lönar sig att läsa det aktuella kontraktet noga.
4. När är det lämpligt att utföra en slutbesiktning?
Slutbesiktning ska genomföras när entreprenadarbetet är färdigställt och innan slutbetalning regleras. Godkänd slutbesiktning är enligt AB 04 kap. 7 en förutsättning för att garantitiden ska börja löpa – ett skäl att inte skjuta upp den.
5. Hur kan man använda entreprenadjuridik vid oenighet i besiktningsprocessen?
Reglerna i AB 04, ABT 06 och allmänna obligationsrättsliga principer ger ramverket för att bedöma vem som har rätt. Vid komplicerade tvister är det klokt att söka juridisk rådgivning tidigt, eftersom avtalade reklamationsfrister och preskriptionsregler kan begränsa möjligheterna att agera om man väntar för länge.