Det händer ofta att bolåntagare möter motgång när banken inte beviljar lån upp till 90 procent av bostadens värde – trots att det är den övre gränsen enligt Finansinspektionens bolånetak. Orsakerna kan vara flera, och den som förstår dem har betydligt bättre förutsättningar att agera rätt.
Läs vidare för att förstå bankens resonemang och dina faktiska alternativ.
Sammanfattning
- Banker lånar sällan ut hela 90% av bostadens värde på grund av högre risk. Vid prisfall som det på över 10% år 2022 (SCB) kan banken förlora pengar.
- Finansinspektionen kräver att bankerna har buffert vid hög belåning. De måste också följa regler om amortering och riskbedömning över 85% belåningsgrad.
- Faktorer som påverkar bankens beslut är din kreditvärdighet, inkomst, marknadsläge, fastighetsvärde, räntor och lagändringar.
- Om du inte får låna till 90% kan du spara mer eget kapital, vända dig till andra långivare eller ta med en medlåntagare.
- Hög belåningsgrad innebär större risk för både banken och låntagaren. Därför är bankerna försiktiga.
Varför lånar banker inte ut till full 90%?
Bankerna har goda skäl att vara försiktiga vid hög belåning. Om bostadspriserna faller – vilket de faktiskt gjorde med drygt 10 procent under 2022 enligt SCB – riskerar banken att den utlånade summan överstiger tillgångens marknadsvärde. I det läget försvagas bankens säkerhet kraftigt, vilket kan leda till kreditförluster vid en eventuell tvångsförsäljning.
Finansinspektionen ställer dessutom krav på att banker avsätter kapital som buffert mot kreditförluster – krav som skärps ju högre belåningsgraden är. Det påverkar direkt hur generösa bankerna kan vara i sin utlåning.
Enligt Finansinspektionens amorteringsföreskrifter (FFFS 2016:16) gäller skärpta amorteringskrav vid belåningsgrad över 70 procent, och ytterligare krav tillkommer om belåningen överstiger 85 procent. I praktiken kräver många banker att kontantinsatsen uppgår till minst 15 procent av köpeskillingen, och vid lägre eget kapital skärps kreditbedömningen påtagligt.
Den kraftiga ökning av svenska hushålls skuldsättning som skett under de senaste decennierna har skärpt myndigheternas vaksamhet, vilket i sin tur fått bankerna att strama åt sin kreditprövning.
Högre belåningsgrad betyder ökad kreditrisk för banken, säger Finansinspektionen.
Faktorer som påverkar bankens beslut
Bankernas kreditbeslut grundas aldrig på en enda faktor. Istället vägs en rad omständigheter samman – inkomst, anställningsform, befintliga skulder och bostadens skick – för att ge en samlad bild av risken.
- Låntagarens kreditvärdighet: En stark kreditvärdighet visar att låntagaren har en historik av att betala tillbaka skulder. Detta ökar chansen att få lån.
- Låntagarens inkomst: En stabil och tillräcklig inkomst är viktig för banken. Den säkerställer att låntagaren kan göra amorteringar på lånet.
- Belåningsgraden: En lägre belåningsgrad innebär mindre risk för banken. Om de lånar ut mindre än 90% av bostadens värde, minskar deras förlustrisk.
- Marknadens tillstånd: Om marknaden ser instabil ut, kan banker bli mer försiktiga med hur mycket de lånar ut.
- Fastighetens värde: Banken vill vara säker på att fastigheten är värd den summa pengar som lånas ut. En värdering utförs ofta för detta syfte.
- Ränteläget: Högre räntor kan leda till högre månadskostnader för låntagaren, vilket ökar risken för banken om låntagaren inte klarar av betalningarna.
- Förändringar i lagstiftning: Nya lagar kan begränsa hur mycket banker får låna ut och påverkar därmed beslutet om finansiering.
När banken vägt samman underlaget fattas ett beslut utifrån helhetsbilden. Är svaret nej finns det ändå konkreta vägar framåt.
Alternativ för låntagare när 90% inte beviljas
Nekas du bolån upp till 90 procent finns det flera konkreta åtgärder att ta till. Det mest direkta är att öka det egna kapitalet – varje procentenhet lägre belåningsgrad minskar bankens kreditrisk och förbättrar dina chanser till godkänt lån. Att spara ytterligare en period, eller avyttra andra tillgångar, kan räcka för att passera en avgörande tröskel i bankens riskmodell.
Ibland räcker en relativt liten ökning av kontantinsatsen för att belåningsgraden ska hamna under en kritisk gräns som banken tillämpar.
Att anlita en medlåntagare – exempelvis en förälder eller annan närstående – är ett annat alternativ som kan stärka kreditansökan. Tänk dock på att medlåntagaren är solidariskt ansvarig för hela skulden, vilket kan få rättsliga konsekvenser om betalningsförmågan förändras. Det lönar sig också att kontakta flera banker, eftersom kreditvillkoren varierar och en annan aktör kan göra en annan bedömning av din situation.
Villkor för amortering och räntesättning skiljer sig åt mellan långivare, varför en noggrann jämförelse alltid är värd att göra.
Slutsats
Bankernas försiktighet vid hög belåning bottnar i regulatoriska krav och erfarenheter av bostadsmarknadens svängningar – det är inte godtyckligt. Som låntagare gäller det att förstå vad som styr bedömningen och vilka alternativ som faktiskt finns. En tidig genomgång av din ekonomiska situation, gärna med juridisk rådgivning om komplexa ägarförhållanden eller borgensåtaganden är inblandade, kan vara avgörande för om affären går i lås.
Att förstå bankens beslut är inte bara nyttigt inför framtida låneansökningar – det ger dig också ett starkare förhandlingsläge. Begär alltid ett skriftligt besked om avslagets grund, eftersom du enligt 6 a § konsumentkreditlagen har rätt att kostnadsfritt få beskedet förklarat. Med den informationen kan du åtgärda eventuella brister i kreditvärdighet, säkerhet eller inkomstunderlag innan nästa ansökan.