Att ta på sig rollen som byggherre innebär ett omfattande juridiskt och praktiskt ansvar. En byggherre är den som beställer och styr över ett byggprojekt – oavsett om det gäller nybyggnation, tillbyggnad eller renovering. Den här artikeln reder ut de viktigaste skyldigheterna du har som privatperson i den rollen.
Byggherren som privatperson
En privatperson som äger en fastighet och beställer byggnadsarbete är per definition byggherre. Det spelar ingen roll om projektet är litet eller stort – rollen med tillhörande skyldigheter följer med automatiskt enligt plan- och bygglagen (2010:900), förkortad PBL.
Vad är en byggherre?
Byggherren är den person eller organisation som tar initiativ till ett byggprojekt och bär det övergripande ansvaret för att det genomförs på ett lagenligt sätt. I praktiken innebär det att finansiera projektet, anlita entreprenörer, söka bygglov och säkerställa att alla arbeten följer tillämpliga föreskrifter.
En byggherre kan vara en privatperson som renoverar sin villa, ett företag som uppför en kontorslokal eller en fastighetsutvecklare med ett flerbostadsprojekt. Gemensamt för alla är att ansvaret för planering, bygglovsansökningar och materialval i grunden vilar på dem.
Vem är byggherre?
Enligt 1 kap. 4 § PBL definieras byggherren som den som för egen räkning utför eller låter utföra projekterings-, byggnads-, rivnings- eller markarbeten. Det avgörande är alltså vem som beställer och bestämmer – inte vem som fysiskt utför arbetet.
Som privatperson är du byggherre så snart du låter uppföra, bygga om eller riva en byggnad på din fastighet. Rollen kräver att du håller dig uppdaterad om gällande regler och ser till att nödvändiga tillstånd finns på plats innan arbetet påbörjas.
Vad ansvarar byggherren för?
Byggherrens ansvar spänner över flera rättsområden. Du ska säkerställa en trygg arbetsmiljö på byggplatsen i enlighet med arbetsmiljölagen (1977:1160), följa PBL:s krav på teknisk kontroll och kontrollansvarig, samt se till att utfört arbete uppfyller konsumenttjänstlagens (1985:716) krav när du anlitar hantverkare.
Praktiskt innebär det bland annat att anmäla byggstart till kommunen, utse kontrollansvarig vid åtgärder som kräver det, och dokumentera eventuella fel eller avvikelser så att reklamation kan ske inom skälig tid.
Regler och ansvar för byggherren
Byggherreansvaret regleras primärt i PBL, Boverkets byggregler (BBR) och – när konsumenter anlitar hantverkare – konsumenttjänstlagen. Nedan går vi igenom de tre mest centrala ansvarsområdena.
Byggherrens ansvar enligt konsumenttjänstlagen
När du som privatperson anlitar en hantverkare för byggnads- eller reparationsarbeten gäller konsumenttjänstlagen (1985:716). Lagen ger dig ett starkt skydd: arbetet ska utföras fackmässigt, inom avtalad tid och till avtalat pris. Visar det sig att arbetet är felaktigt har du rätt att kräva avhjälpande, prisavdrag eller i allvarligare fall hävning av avtalet.
En viktig praktisk detalj är att reklamation ska ske inom skälig tid efter att felet upptäckts. Dokumentera fel skriftligt och reklamera snarast – helst via e-post eller rekommenderat brev – så att du har bevis på tidpunkten.
Arbetsmiljöansvar i byggprojektet
Som byggherre bär du ett tydligt samordningsansvar för arbetsmiljön på byggplatsen. Enligt 3 kap. 6 § arbetsmiljölagen ska den som låter utföra byggnads- eller anläggningsarbete vidta de skyddsåtgärder som behövs för att förebygga ohälsa och olycksfall. I praktiken innebär det att:
- Utse en byggarbetsmiljösamordnare (BAS-P och BAS-U) vid mer omfattande projekt
- Kontrollera att entreprenörerna har rätt utbildning och skyddsutrustning
- Genomföra regelbundna säkerhetskontroller under byggtiden
Försummar du dessa skyldigheter kan du ådra dig ansvar gentemot Arbetsmiljöverket och i allvarliga fall riskera straffrättsliga påföljder.
Upplåtande av byggherreansvar
Det är möjligt att avtalsvägen överlåta delar av byggherreansvaret till en entreprenör. Vid en totalentreprenad, reglerad enligt ABT 06, tar entreprenören ansvar för såväl projektering som utförande. Det minskar din operativa börda, men innebär inte att du som byggherre är helt friad – bland annat kvarstår ditt ansvar gentemot kommunen enligt PBL.
Oavsett vald entreprenaform bör ansvarsfördelningen regleras skriftligt i ett tydligt avtal. Muntliga överenskommelser är svåra att bevisa och leder ofta till tvister om något går snett.
Vanliga frågor
1. Vad innebär det att vara byggherre som privatperson?
Det innebär att du som fastighetsägare bär det juridiska och praktiska ansvaret för att byggnadsarbetet planeras, genomförs och avslutas enligt gällande regler – från PBL och BBR till konsumenttjänstlagen och arbetsmiljölagen.
2. Måste jag göra en bygganmälan om jag ska bygga som privatperson?
Ja, de flesta byggåtgärder som kräver bygglov eller anmälan enligt 9–10 kap. PBL måste anmälas till kommunens byggnadsnämnd. Kontakta alltid kommunen tidigt i processen för att ta reda på vad som gäller för just ditt projekt.
3. Kan jag välja totalentreprenad när jag är byggherre?
Ja, som byggherre kan du välja totalentreprenad, vilket innebär att ett byggföretag ansvarar för både projektering och utförande. Reglera ansvarsfördelningen tydligt i avtalet och tänk på att ditt övergripande ansvar som byggherre enligt PBL kvarstår.
4. Vad händer om det upptäcks dolda fel i det jag byggt som privatperson?
Dolda fel i en fastighet regleras i 4 kap. 19 § jordabalken. Som byggherre kan du bli ansvarig gentemot framtida köpare om fel som rimligen borde ha uppdagats vid en noggrann besiktning inte åtgärdas eller upplyses om. Spara därför ritningar, kontrollplaner och besiktningsprotokoll under hela projektet – det skyddar dig både under byggtiden och vid en eventuell framtida försäljning.