En överbesiktning kan vara avgörande när parterna i ett byggprojekt inte når en gemensam bild efter slutbesiktningen. Enligt ABT 06 – det standardavtal som reglerar totalentreprenader i Sverige – finns ett strukturerat förfarande för att hantera sådana tvister på ett rättsligt förutsägbart sätt.
Överbesiktning enligt ABT 06
Överbesiktning är det förfarande enligt ABT 06 där en oberoende besiktningsman eller besiktningsnämnd granskar utförda arbeten när det uppstår tvist om fel som anmärkts vid slutbesiktningen. Processen ger parterna ett bindande utlåtande utan att behöva gå direkt till domstol.
Vad är en överbesiktning?
Överbesiktning aktualiseras när beställaren och entreprenören har olika uppfattningar om huruvida ett fel verkligen föreligger – eller om det redan har åtgärdats. Besiktningsmannen undersöker de tvistiga anmärkningarna och avger ett utlåtande som parterna i första hand är bundna av.
Förfarandet regleras i ABT 06 kap. 7, som anger både rätten att begära överbesiktning och hur den ska genomföras. Utlåtandet är inte ett domstolsavgörande, men väger tungt vid en eventuell senare tvist och kan avgöra om rättegång överhuvudtaget behövs.
När kan en överbesiktning utföras?
Överbesiktning kan begäras i tre huvudsakliga situationer:
- Under pågående entreprenad, om det uppstår meningsskiljaktigheter om kvaliteten på utfört arbete eller material.
- Efter förbesiktning eller slutbesiktning, när en part inte accepterar besiktningsmannens bedömning av ett specifikt fel.
- Vid garantibesiktning, om parterna är oense om huruvida ett fel faller inom garantitiden.
Vem utför överbesiktningen?
Överbesiktningen utförs av en oberoende besiktningsman eller besiktningsnämnd – ofta utsedd av Byggandets Kontraktskommitté (BKK). Oberoendekravet är centralt: den som utses får inte ha haft uppdrag för någon av parterna i det aktuella projektet. En besiktningsman med dokumenterad erfarenhet av entreprenadjuridik minskar risken för ett utlåtande som kan ifrågasättas i efterhand.
Vem ansvarar för fel vid överbesiktning enligt ABT 06?
Ansvarsfördelningen vid en överbesiktning kan vara komplex. Särskilt viktig är frågan om hur bevisbördan fördelas – och vad som gäller om besiktningsutlåtandet visar sig vara bristfälligt.
Bevisbörda för fel i överbesiktningen
Besiktningsmannen eller besiktningsnämnden bär ett professionellt ansvar för att utlåtandet är korrekt och grundat på tillräckliga undersökningar. Om en anmärkning förbisetts eller om besiktningshandbokens krav inte följts kan ansvar utkrävas, och bevisbördan för att besiktningen genomförts korrekt vilar på den som utfört den.
Praktiskt råd: Dokumentera alltid din kommunikation med besiktningsmannen skriftligt och begär att samtliga anmärkningar framgår tydligt av protokollet. Det underlättar avsevärt om utlåtandet senare behöver ifrågasättas rättsligt.
Vad händer om fel upptäcks vid överbesiktningen?
Om överbesiktningen konstaterar fel som inte åtgärdats är entreprenören skyldig att avhjälpa dem. Sker inte det inom skälig tid kan beställaren anlita annan för avhjälpande på entreprenörens bekostnad, enligt ABT 06 kap. 5 § 17. Vid allvarligare brister kan det också ge rätt till prisavdrag eller – i yttersta fall – hävning av entreprenadköpet.
Preskriptionsreglerna i ABT 06 är strikta: passivitet kan leda till att rätten att åberopa ett fel går förlorad. Agera därför utan dröjsmål när ett fel upptäcks.
Hur undviker man fel vid överbesiktning?
- Gå igenom all projektdokumentation – ritningar, ÄTA-handlingar och tidigare besiktningsprotokoll – innan överbesiktningen påbörjas.
- Välj en besiktningsman med dokumenterad kompetens inom entreprenadjuridik och erfarenhet från liknande projekt.
- Se till att byggplatsen är tillgänglig och att all relevant dokumentation finns samlad inför besiktningstillfället.
- Säkerställ att samtliga parter är informerade om tid, plats och de specifika frågeställningar som ska prövas.
- Följ ABT 06:s formkrav noga – en begäran om överbesiktning som lämnas för sent riskerar att avvisas.
Vikten av att välja rätt besiktningsman
Valet av besiktningsman påverkar direkt både utlåtandets kvalitet och parternas vilja att acceptera det. En besiktningsman med god kännedom om såväl byggtekniska som entreprenadjuridiska frågor kan formulera ett utlåtande som håller vid en rättslig prövning – och som parterna faktiskt kan gå vidare utifrån utan ytterligare tvist.
Vanliga frågor
1. Vad är överbesiktning enligt ABT 06?
Överbesiktning är ett förfarande enligt ABT 06 där en oberoende besiktningsman prövar tvistiga fel från slutbesiktningen och avger ett bindande utlåtande om huruvida felen föreligger.
2. När kan jag begära en överbesiktning?
Du kan begära överbesiktning när du och motparten är oense om ett fel som anmärkts vid slutbesiktningen. Begäran måste göras inom den tidsfrist ABT 06 anger – vanligtvis inom tre månader från slutbesiktningen, om inget annat avtalats.
3. Vad händer under en överbesiktning?
Besiktningsmannen granskar de tvistiga anmärkningarna på plats, tar del av projektdokumentation och avger sedan ett skriftligt utlåtande som anger om felet anses föreligga och vem som bär ansvaret.
4. Vem kan utföra en överbesiktning?
En oberoende och kvalificerad besiktningsman – ofta utsedd av BKK – som saknar jäv i förhållande till parterna. Kompetens inom såväl entreprenadjuridik som byggnadsteknik är avgörande för ett tillförlitligt utlåtande.