Vid en totalentreprenad är byggherren den part som bär det övergripande juridiska ansvaret för projektet – från första spadtag till slutbesiktning. Rollen regleras i plan- och bygglagen (PBL, SFS 2010:900) och innebär skyldigheter som det lönar sig att känna till innan avtal tecknas.
Vem är byggherre vid totalentreprenad?
Byggherren är den fysiska eller juridiska person som för egen räkning låter utföra byggnads-, rivnings- eller markarbeten, enligt 1 kap. 4 § PBL. Det avgörande är inte vem som äger fastigheten, utan vem som beställer och finansierar projektet.
Vid totalentreprenad överlåter byggherren både projektering och utförande till en och samma entreprenör. Det minskar visserligen den administrativa bördan men fritar inte byggherren från det grundläggande ansvaret gentemot myndigheter och tredje man.
Ansvar och skyldigheter
Byggherrens ansvar är mångfacetterat. Enligt PBL ska du säkerställa att nödvändiga bygglov och anmälningar är på plats innan arbetet påbörjas. Du ansvarar också för att en certifierad kontrollansvarig (KA) utses när det krävs, vilket regleras i 10 kap. PBL.
Centrala skyldigheter i praktiken:
- Definiera funktionskrav – vid totalentreprenad beskriver du vad byggnaden ska klara, inte hur den ska byggas. Otydliga krav i avtalet leder ofta till tvister om ÄTA-arbeten enligt ABT 06 kap. 2.
- Välj entreprenör med omsorg – begär referenser, kontrollera ekonomisk stabilitet och bifoga ABT 06 (Allmänna bestämmelser för totalentreprenader) till avtalet för att tydliggöra parternas rättigheter och skyldigheter.
- Budget- och tidsuppföljning – löpande kontroll är nödvändig även om du inte styr utförandet i detalj. Dokumentera alla ändringar och ekonomiska beslut skriftligt.
- Arbetsmiljöansvar – som byggherre har du ett samordningsansvar enligt arbetsmiljölagen (AML, SFS 1977:1160) och ska utse byggarbetsmiljösamordnare för planering (BAS-P) och utförande (BAS-U).
En vanlig fallgrop är att byggherren tolkar totalentreprenadformen som att entreprenören tar hand om allt. Men dolda fel, förseningar och kvalitetsbrister kan ändå hamna på byggherrens bord – särskilt om besiktningsreglerna i ABT 06 kap. 7 inte tillämpas korrekt.
Byggherrens roll i praktiken
Utöver det tekniska och ekonomiska ansvaret hanterar byggherren kontraktsrelationen mot entreprenören: granska fakturor mot avtalat belopp, godkänn ÄTA-arbeten skriftligt och säkerställ att slutbesiktning genomförs enligt ABT 06 kap. 7 § 12.
Som fastighetsägare tillkommer också ansvar kopplat till jordabalken – exempelvis om arbetet påverkar intilliggande fastigheter eller rör servitutsfrågor enligt 14 kap. jordabalken (SFS 1970:994).
Vasa Advokatbyrå – entreprenadjuridisk rådgivning
Vasa Advokatbyrå biträder byggherrar och entreprenörer i entreprenadrättsliga frågor, från avtalsgranskning och riskanalys inför projektstart till tvistelösning när problem uppstår under eller efter byggtiden. Byrån arbetar med projektering, renovering samt mark- och anläggningsarbeten och har god kännedom om såväl ABT 06 som AB 04.
Vanliga frågor
1. Vad innebär det att vara byggherre vid totalentreprenad?
Du är ansvarig för att projektet uppfyller myndighetskrav och avtalade funktionskrav, även om entreprenören sköter både projektering och utförande. Ansvaret regleras i PBL och preciseras i entreprenadrättsliga avtal.
2. Vilka ansvar har byggherren i totalentreprenad?
Ansvaret spänner från att säkra bygglov och utse kontrollansvarig till att övervaka budget, godkänna ÄTA-arbeten och säkerställa en säker arbetsmiljö enligt AML.
3. Behöver byggherren ha koll på projekteringen?
Ja. Även om entreprenören ansvarar för projekteringsarbetet behöver byggherren granska att funktionskraven uppfylls och dokumentera avvikelser. Brister som inte påtalas i tid kan preskriberas.
4. Är byggherren inblandad under hela byggprocessen?
I praktiken ja – från kravspecifikation och upphandling till slutbesiktning och garantitidens utgång. Totalentreprenadformen minskar den dagliga detaljstyrningen men inte det övergripande juridiska ansvaret.