Kokonaisurakan määritelmä
Kokonaisurakka on urakkamuoto, jossa urakoitsija vastaa sekä suunnittelusta että toteutuksesta. Kokonaisurakassa urakoitsijalla on sopimussuhde tilaajan kanssa, ja urakoitsija vastaa siitä, että työ täyttää tietyn toiminnallisen tarkoituksen. Tämä eroaa toteutusurakasta, jossa tilaaja vastaa suunnittelusta, kuten piirustuksista ja teknisistä ratkaisuista. Toteutusurakassa urakoitsijan tehtävä on suorittaa työ sopimuksen, piirustusten ja muiden valmistelumateriaalien mukaisesti, mutta ei vastata työn toiminnallisuudesta.
Mikä on kokonaisurakka?
Kokonaisurakka on urakkamuoto, jossa yksi urakoitsija (kokonaisurakoitsija) vastaa sekä rakennusprojektin suunnittelusta että toteutuksesta. Tässä mallissa kokonaisurakoitsija ottaa täyden vastuun työn toimittamisesta tilaajan kanssa sovittujen toimintojen ja eritelmien mukaisesti. Tämä eroaa toteutusurakasta, jossa tilaaja toimittaa suunnitelmat ja tekniset eritelmät, ja urakoitsija vastaa vain toteutuksesta.
Mitä kokonaisurakalla tarkoitetaan?
Kokonaisurakalla tarkoitetaan, että yksi urakoitsija kantaa kokonaisvastuun sekä projektin suunnittelusta että rakentamisesta. Urakoitsija ei ainoastaan rakenna tilaajan piirustusten mukaisesti, vaan myös kehittää suunnitteluratkaisuja, mikä tarkoittaa suurempaa vastuuta projektin lopullisesta toimivuudesta ja suorituskyvystä. Tämä kattaa kaiken alkuperäisistä luonnoksista lopulliseen rakentamiseen ja vaatii urakoitsijalta laajaa osaamista ja kokemusta.
Mitkä ovat kokonaisurakan hyödyt ja haitat tilaajalle?
Hyödyt:
- Tehokkuus: Yhden vastuutahon ansiosta viestintä ja päätöksentekoprosessi yksinkertaistuvat, mikä voi johtaa nopeampaan projektin toteutukseen.
- Kustannusten hallinta: Koska sama urakoitsija hoitaa kaiken suunnittelusta toteutukseen, on helpompi pitää projekti budjetissa.
Haitat:
- Vähemmän kontrollia: Tilaaja voi kokea, että hänellä on vähemmän kontrollia projektin yksityiskohtiin, koska urakoitsija hallitsee suurta osaa suunnitteluprosessista.
- Riippuvuus urakoitsijan osaamisesta: Projektin onnistuminen on vahvasti riippuvainen urakoitsijan pätevyydestä ja luotettavuudesta.
Mitä ei sisälly kokonaisurakkaan?
Kokonaisurakkaan eivät sisälly tilaajan erityiset tekniset ratkaisut, jotka eivät ole osa urakoitsijan vastuuta. Jos tilaaja haluaa toteuttaa tiettyjä teknisiä ratkaisuja tai muutoksia, jotka ylittävät alkuperäisen sopimuksen rajat, se voi vaatia lisäsopimuksia tai muutoksia olemassa olevaan sopimukseen. Lisäksi, vaikka urakoitsija vastaa suunnittelusta ja toteutuksesta, ylläpito tai valmiin projektin käyttö ei välttämättä sisälly vakiosopimukseen, ellei sitä erikseen mainita sopimuksessa.
Urakkamuodon nimityksen merkitys
Urakkamuodon nimitys ei aina ole yksiselitteinen. Lähtökohta on aina se, mitä sopimuksessa on sovittu. Ei ole harvinaista, että sopimuksessa tehdään määräyksiä, jotka tekevät urakasta sekamuotoisen – se ei ole täysin kokonaisurakka eikä täysin toteutusurakka. Esimerkiksi sopimus voi olla pääosin kokonaisurakka, mutta tilaaja saattaa asettaa vaatimuksia tietyille teknisille ratkaisuille. Tätä kutsutaan ohjatuksi kokonaisurakaksi. Tai sopimus voi olla toteutusurakka, mutta siihen voi sisältyä vaatimuksia tietyn toiminnallisuuden saavuttamisesta.
Koska kaupallisissa urakoissa ei ole lainsäädäntöä (eli kun tilaaja on oikeushenkilö, kuten osakeyhtiö tai yhdistys), ratkaisevaa on, mitä sopimuksessa on sovittu. Lain varaan ei voi turvautua.
Eräässä korkeimman oikeuden tapauksessa (NJA 2009 s. 388) osapuolet olivat käyttäneet AB 72 -standardisopimusta toteutusurakoissa. Huolimatta standardisopimuksen käytöstä, korkein oikeus katsoi, että urakoitsija oli vastuussa työn toiminnallisuudesta. Oikeus huomioi muun muassa, että urakoitsija oli sitoutunut suunnitteluun ja että urakoitsijalla oli sopimuksen mukaan vastuu virheistä ja puutteista, jotka liittyivät projektin toiminnallisuuteen. Tämä tapaus osoittaa, että pelkän tietyn sopimustyypin valitseminen (esim. standardisopimus toteutusurakasta) ei riitä. Sopimus voidaan muokata, ja arviointi tehdään sopimuksen ja siinä neuvoteltujen ehtojen perusteella.
Jos kokonaisurakassa syntyy riita
Jos erimielisyyksiä ei voida ratkaista tavallisella viestinnällä, standardisopimuksissa on määräyksiä riitojen ratkaisemiseksi. Riidan arvosta riippuen se voidaan ratkaista tuomioistuimessa tai välimiesmenettelyssä. Tässä tilanteessa voi olla hyödyllistä hakea oikeudellista neuvontaa.
Meillä, Vasa Asianajotoimistolla, on pitkä kokemus urakka-asioiden käsittelystä. Voimme auttaa sekä riitojen ratkaisemisessa että sopimusten laatimisessa.
Käytä palveluitamme:
- Yleinen neuvonta kokonaisurakasta: Vältä virheet, jotka voivat johtaa lisäkustannuksiin ja oikeustappioihin. Saat apua sopimusten laatimisessa.
- Riitojen ratkaisu: Saat oikeudellisen arvion sopimuksen ja voimassa olevan oikeustilan perusteella. Välitämme teidän ja vastapuolen välillä, vähennämme ajan hukkaa ja maksimoimme mahdollisuutenne saada korvauksia. Vältä riitoja, jotka turhaan venyttävät aikaa. Valvomme oikeuksiasi. Säästä aikaa ja energiaa neuvottelujen kanssa.
Ota yhteyttä meihin ilmaiseen aloituspuheluun tai varaa tapaaminen kokeneen juristimme kanssa.