Byggfel som inte upptäcks i tid kan bli kostsamma och juridiskt komplicerade. Garantibesiktning enligt ABT 06 är det verktyg som ger beställaren ett strukturerat sätt att hålla entreprenören ansvarig även efter att bygget formellt är avslutat.
Nedan går vi igenom vad garantibesiktningen innebär i praktiken, vilka rättigheter den ger beställaren och hur du bör agera om fel upptäcks under garantitiden.
Vad är garantibesiktning enligt ABT 06?
Garantibesiktning är en besiktning som normalt genomförs senast två år efter slutbesiktningen av en totalentreprenad. Enligt ABT 06 kap. 7 § 12 kvarstår entreprenörens ansvar för fel som uppkommer under garantitiden, vilket gör besiktningen till ett centralt moment för att dokumentera och kräva avhjälpande.
Genomförs vanligtvis inom 2 år efter slutbesiktning
Garantibesiktningen ska begäras och genomföras innan garantitiden löper ut – annars riskerar beställaren att förlora möjligheten att hålla entreprenören ansvarig för fel som uppstått efter slutbesiktningen. Tvåårsperioden börjar räknas från dagen för godkänd slutbesiktning.
Under garantitiden presumeras fel vara entreprenörens ansvar, vilket innebär en omvänd bevisbörda till beställarens fördel: det är entreprenören som måste visa att felet beror på något annat än bristfälligt utförande.
Besiktningen utförs av en oberoende besiktningsman som granskar entreprenaden och kontrollerar att material och utförande stämmer överens med kontraktshandlingarna. Eventuella avvikelser protokollförs och ligger till grund för krav på avhjälpande.
Praktiskt råd: Se till att besiktningsmannen har tillgång till de ursprungliga kontraktshandlingarna, ritningar och den tekniska beskrivningen. Ju bättre underlag, desto tydligare blir bedömningen av vad som avviker från avtalad standard.
Syftar till att upptäcka fel som uppstått under garantitiden
Många byggfel är dolda vid slutbesiktningen och framträder först efter att byggnaden tagits i bruk – fuktskador, rörelsesprickor och installationsbrister är typiska exempel. Garantibesiktningen ger beställaren en formell möjlighet att dokumentera dessa fel och kräva att de åtgärdas på entreprenörens bekostnad.
För bostadsrättsföreningar och andra beställarorganisationer är det viktigt att utse ett besiktningsombud i god tid och att löpande dokumentera observerade brister under garantitiden, så att inget förbises när besiktningstillfället väl kommer.
Fel som protokollförs vid garantibesiktningen måste avhjälpas av entreprenören inom skälig tid. Om så inte sker kan beställaren anlita annan för avhjälpande på entreprenörens bekostnad, eller kräva prisavdrag – allt enligt ABT 06 kap. 5.
Entreprenören har ett ökat ansvar under garantiperioden
Under garantitiden bär entreprenören ett presumtionsansvar för fel i utförandet. Det innebär att fel som inte påtalades vid slutbesiktningen ändå kan krävas avhjälpta, förutsatt att de anmäls inom garantitiden och inte beror på onormalt brukande eller beställarens egna åtgärder.
För entreprenören är det klokt att ha rutiner för att ta emot och hantera felanmälningar snabbt. En utdragen process riskerar inte bara kostsamma tvister utan kan även påverka möjligheten att teckna framtida kontrakt med samma beställare.
När garantitiden väl har löpt ut övergår ansvaret till ett mer begränsat ansvar för dolda fel under den efterföljande ansvarstiden (normalt tio år). Det är därför i både beställarens och entreprenörens intresse att lösa kvarstående brister innan garantiperiodens slut.
Hur går en garantibesiktning till?
Processen inleds med att beställaren kallar till garantibesiktning i god tid innan garantitidens utgång. En oberoende besiktningsman utses, genomför en fysisk granskning av entreprenaden och upprättar ett besiktningsutlåtande med eventuella anmärkningar.
Utförs av en besiktningsman
Under garantibesiktningen granskar besiktningsmannen om fel har uppkommit i entreprenaden under garantitiden – något som regleras i ABT 06 kap. 5. Ansvaret för att rätta till sådana fel vilar på entreprenören, och besiktningen utgör det formella verktyget för att fastställa om den skyldigheten faktiskt har fullgjorts.
En kvalificerad besiktningsman besitter den tekniska kompetens som krävs för att identifiera dolda brister, felaktigt utfört arbete eller material som inte uppfyller kontraktets krav. Fynden dokumenteras i ett besiktningsutlåtande som sedan ligger till grund för eventuella krav mot entreprenören.
Inom entreprenadjuridiken fyller garantibesiktningen en central funktion: den skapar ett tydligt underlag för att hålla entreprenören ansvarig om kvaliteten på det utförda arbetet brister. Utan en genomförd besiktning riskerar beställaren att förlora möjligheten att göra gällande fel som uppstått under garantiperioden.
Syftar till att bedöma fel som uppstått under garantitiden
Besiktningsmannens uppgift vid garantibesiktningen är att systematiskt gå igenom entreprenaden och dokumentera de fel som har uppkommit sedan slutbesiktningen. Det är just detta underlag som avgör vilka åtgärder entreprenören är skyldig att vidta innan garantitidens utgång.
Att boka besiktningen i god tid – gärna ett par månader innan garantitiden löper ut – ger beställaren tillräckligt med utrymme för att kräva och följa upp åtgärder utan att hamna i tidsnöd. Ett praktiskt råd är att hålla en löpande dokumentation av observerade fel under garantiperioden, så att besiktningsmannen har ett bra underlag att utgå ifrån.
Garantibesiktningen är med andra ord det rättsliga instrumentet för att säkerställa att entreprenadens utförande lever upp till avtalade krav. Enligt ABT 06 kap. 5 § 17 har beställaren rätt att hålla inne betalning motsvarande felets avhjälpandekostnad om entreprenören inte rättar till anmärkta fel i tid.
Garantibesiktningen – ett skydd för beställarens rättigheter
Att genomföra besiktningen inom den tidsram som ABT 06 föreskriver är avgörande för att entreprenörens ansvar ska kvarstå. Missar beställaren fristen kan rätten att reklamera bortfalla. Besiktningsutlåtandet utgör sedan bevisning om vilka fel som förelegat och när de påtalades – vilket är centralt om tvisten behöver lösas i domstol eller skiljeförfarande.
Att försumma garantibesiktningen är ett av de vanligaste misstagen i byggprojekt. Konsekvensen kan bli att beställaren förlorar rätten att kräva avhjälpande av fel som i och för sig täcks av garantin men som aldrig formellt anmälts.
Rådet från entreprenadjuridisk synvinkel är enkelt: planera besiktningen i förväg, anlita en oberoende besiktningsman och säkerställ att utlåtandet delges entreprenören skriftligen med tydliga frister för åtgärd.
Vanliga frågor
1. Vad är en garantibesiktning enligt ABT 06?
En garantibesiktning enligt ABT 06 är en formell kontroll av entreprenaden som genomförs mot slutet av garantitiden. Syftet är att fastställa om det föreligger fel som entreprenören är skyldig att avhjälpa utan extra kostnad för beställaren, i enlighet med ABT 06 kap. 5.
2. När ska garantibesiktningen genomföras?
Garantibesiktningen bör hållas senast två till tre månader före garantitidens utgång. Det ger tillräcklig tid att meddela entreprenören, genomföra besiktningen och kräva att anmärkta fel åtgärdas – allt inom garantiperiodens ramar. Vid femårsgaranti innebär det en besiktning i slutet av det femte året.
3. Hur lång är garantitiden enligt ABT 06?
Enligt ABT 06 kap. 4 § 7 gäller som huvudregel en garantitid om fem år för totalentreprenader. För specifika delar av entreprenaden kan kortare garantitider avtalas, men dessa får enligt ABT 06 inte understiga två år. Det är viktigt att kontrollera vad som gäller i det enskilda kontraktet.
4. Vad händer om fel upptäcks vid garantibesiktningen?
Fel som antecknas i besiktningsutlåtandet ska avhjälpas av entreprenören inom den tid som besiktningsmannen eller parterna fastställer. Vägrar entreprenören, har beställaren rätt att låta åtgärda felen på entreprenörens bekostnad. Om tvist uppstår löses den normalt genom skiljeförfarande enligt ABT 06 kap. 9, vilket understryker vikten av korrekt dokumentation redan vid besiktningen.