En överbesiktning kan bli en oväntad kostnad i ett byggprojekt – men ofta går den att undvika med rätt förberedelser. Institutet regleras i 7 kap. AB 04 och ABT 06 och aktualiseras när en part anser att den ordinarie slutbesiktningen är bristfällig. Här går vi igenom vad det faktiskt innebär juridiskt och ekonomiskt, samt vilka åtgärder som skyddar dig bäst.
Vad innebär en överbesiktning inom entreprenad?
En överbesiktning är inte en kompletterande besiktning utan en ersättande sådan – den träder i stället för den ursprungliga slutbesiktningen om denna underkänns. Rätten att begära överbesiktning regleras i 7 kap. 16 § AB 04 respektive motsvarande bestämmelse i ABT 06, och yrkandet måste framställas inom den avtalade reklamationsfristen.
En ersättande besiktning vid bristfällig första besiktning
Om en slutbesiktning bedöms som bristfällig – exempelvis för att besiktningsmannen saknade nödvändig kompetens eller inte granskade samtliga kontraktsenliga delar – kan berörd part begära att en ny, oberoende besiktningsman utses. Den nye besiktningsmannen genomför då en fullständig kontrollbesiktning utifrån vad som angetts i entreprenadens handlingar.
Praktiskt råd: Dokumentera redan vid slutbesiktningen vilka moment som inte granskades eller granskades bristfälligt. Det underlättar avsevärt om du senare behöver argumentera för att en överbesiktning är motiverad.
Ekonomiska konsekvenser för parterna
En överbesiktning medför extra kostnader som sällan ingick i den ursprungliga projektbudgeten. Vem som slutligen bär dessa kostnader beror på utfallet: visar överbesiktningen att den ursprungliga besiktningen var felaktig, bär normalt den part som anlitade den förste besiktningsmannen ansvaret. I annat fall faller kostnaden på den part som begärde överbesiktningen.
Kostnader för överbesiktning inom entreprenad
Kostnadsfördelningen är sällan självklar och beror på vad avtalet reglerar, vad besiktningsprotokollet visar och hur parterna tolkar sina respektive åtaganden enligt AB 04 eller ABT 06.
Avgörande av vem som ska betala
Entreprenadavtalet är utgångspunkten. Innehåller det inga specifika bestämmelser om kostnadsansvar vid överbesiktning faller man tillbaka på standardvillkoren. Enligt 7 kap. 16 § AB 04 ska kostnaden bäras av den part vars ståndpunkt inte vinner gehör – den som i praktiken "förlorar" överbesiktningen.
Konkret rekommendation: Reglera alltid kostnadsansvaret explicit i kontraktet. En enkel klausul om vad som händer vid tvist om besiktningens kvalitet kan spara betydande belopp längre fram.
Kostnadsöverväganden för parterna
Inför en eventuell överbesiktning bör parterna gå igenom följande:
- Rollfördelning: Specificera i avtalet vem som utser besiktningsmannen och under vilka villkor en ny besiktning kan begäras.
- Kostnadsansvar: Fastställ om kostnaden ska bäras av entreprenören, beställaren eller delas – gärna kopplat till överbesiktningens utfall.
- Dokumentation: Upprätta en kostnadsöversikt innan besiktningen påbörjas och låt båda parter godkänna den skriftligen.
- Förhandlingsutrymme: Lämna utrymme i avtalet för förhandling om kostnaderna överstiger en viss nivå, för att undvika onödig tvist.
- Rättsliga åtgärder: Om parterna inte kan enas kan frågan hänskjutas till skiljenämnd eller allmän domstol – väg noggrant processkostnaderna mot det belopp som faktiskt är i tvist.
Vanliga frågor
1. Vad innebär en överbesiktning inom entreprenad?
En överbesiktning ersätter en slutbesiktning som ansetts bristfällig. Den genomförs av en ny, oberoende besiktningsman och avgör om entreprenaden uppfyller avtalets krav. Reglerna finns i 7 kap. AB 04 och ABT 06.
2. När behöver man en överbesiktning?
En överbesiktning kan bli aktuell om slutbesiktningen genomfördes av en icke-behörig besiktningsman, om väsentliga delar av entreprenaden inte granskades, eller om besiktningsprotokollet är behäftat med formella fel.
3. Vad får jag för dokument efter en överbesiktning?
Du erhåller ett besiktningsutlåtande som juridiskt ersätter det ursprungliga protokollet. Utlåtandet reglerar bland annat ansvarstiden för fel och utgör underlag för eventuella garantianspråk.
4. Vad kostar en överbesiktning för byggentreprenad?
Kostnaden varierar med projektets omfattning och besiktningsmannens taxa. Räkna generellt med ett arvode i samma storleksordning som för den ursprungliga slutbesiktningen – ibland högre, eftersom besiktningsmannen behöver sätta sig in i befintliga handlingar och protokoll.
5. Vem ska betala för en överbesiktning?
Enligt huvudregeln i 7 kap. 16 § AB 04 bär den part som förlorar överbesiktningen kostnaden. Saknas avtalsreglering gäller standardvillkoren, men parterna kan alltid avtala om en annan fördelning – något som med fördel görs redan i det ursprungliga entreprenadavtalet.