Skatt på bostad, hus och lägenhet i Thailand
När du överväger att skaffa ett andra hem i Thailand är det viktigt att göra en ordentlig kostnadskalkyl. Förutom att sätta dig in i prisnivåerna på bostadsmarknaden är det också nödvändigt att räkna med de extra kostnader i form av skatter och avgifter som tillkommer. Här går vi på Vasa advokatbyrå igenom några av de viktigaste skatterna och avgifterna att hålla i åtanke.
Skatt på mark, byggnader och lägenheter
Thailand håller i skrivande stund, hösten 2019, på att göra en omfattande reform av landets fastighetsbeskattning. I november 2018 antog den thailändska lagstiftande församlingen den nya lagen Land and Building Tax Act som ersätter den gamla House and Land Tax Act från 1932. Från och med januari 2020 kommer skattemyndigheterna att börja driva in skatt i enlighet med den nya lagen. Den gamla lagen fortsätter dock att ha betydelse under en övergångsperiod på några år då personer som tidigare betalat skatt enligt den gamla lagen under vissa förutsättningar kan välja att fortsätta skatta enligt de reglerna.
Enligt den gamla lagen fanns ingen generell fastighetsskatt, utan i stort sett bara fastigheter för kommersiell användning beskattades. En viktig aspekt för utlandssvenskar var dock att även bostäder kunde falla under kategorin ”kommersiell användning” och därmed beskattas, nämligen i situationen att en bostad inte bebos av dess ägare. Det omfattar dels bostäder som hyrs ut på vanligt sätt, dels bostäder som ägs av en privatperson via ett thailändskt bolag – ett upplägg som inte är helt ovanligt med hänsyn till att utlänningar inte får äga mark i Thailand. De bostäder som omfattades av den gamla lagen beskattades med 12,5 % av den årliga hyresinkomsten eller, om huset inte hyrdes ut, av en särskilt beräknad fiktiv årlig hyresinkomst.
Den nya lagen innebär ett nytt system för fastighetsbeskattning i Thailand. Det innebär förändringar av vilka fastigheter som beskattas, hur skatten räknas ut och vilka procentsatser som tillämpas.
Vem är skyldig att betala skatt?
Enligt den nya lagen är alla personer som äger mark eller en byggnad skyldiga att betala skatt för det. Kravet på kommersiell användning tas alltså bort. Något annat att notera är att det räcker att äga en byggnad – utlandssvenskar som bara arrenderar marken men äger en byggnad omfattas därmed också av skattskyldigheten. Även ägda lägenheter omfattas av ”byggnad” och skapar skattskyldighet.
Vilket värde baseras skatten på?
Den nya fastighetsskatten ska baseras på värdet av marken och byggnaden eller bara byggnaden. Det kommer alltså inte att göras någon beräkning av fiktiv hyresinkomst, utan det centrala är hela marken/byggnadens värde.
Vilka undantas från skatten?
Även om den nya lagen innebär att alla hemägare i Thailand formellt sett är skyldiga att betala fastighetsskatt kommer många i praktiken inte att behöva betala någon skatt. Man har nämligen lagstiftat om tröskelvärden som innebär att personer som äger mark och byggnader till ett värde som inte överstiger tröskelvärdet är undantagna från skatt. För personer som äger både mark och byggnad är tröskelvärdet 50 miljoner baht, alltså knappt 16 miljoner kronor. För personer som bara äger byggnaden (inklusive en lägenhet) är tröskelvärdet 10 miljoner baht, alltså drygt 3 miljoner kronor. Med hänsyn till fastighetspriserna i Thailand kan många räkna med att slippa undan skatten. Undantaget gäller dock bara för bostäder och för att omfattas krävs att personen är införd i det officiella boenderegistret den 1 januari det aktuella beskattningsåret.
Vilka procentsatser tillämpas?
Hur många procent skatt som ska betalas beror på bostadens värde, huruvida man är införd i boenderegistret och om det rör sig om bara byggnad eller mark och byggnad. För år 2020 och 2021 varierar skattesatsen mellan 0,03 – 0,10 %. Skatten kan komma att höjas efter det men får inte överstiga 0,30 %.
Andra bostadsrelaterade skatter och avgifter
Förutom de skatter som ska betalas årligen tillkommer särskilda skatter och avgifter som måste betalas i samband med köp och försäljning. Vissa avgifter kan tillkomma även om du inte köper varken byggnad eller mark utan bara hyr.
En sådan skatt är stämpelskatt eller så kallad lagfartsskatt. Det är en avgift som betalas i samband med att du får dokument kring ägarskiftet utfärdade. Skatten ligger på några tiondelars procent av fastighetens värde. Motsvarande stämpelskatt kan också utgå för att få de officiella dokumenten när du ingår ett långsiktigt hyresavtal avseende din bostad.
Det finns också en så kallad ”transfer tax”, alltså en överföringsskatt. Den ligger normalt på 2 % av bostadens värde, vilket alltså kan bli en rejäl summa. Det vanligaste är att den skatten delas lika mellan köparen och säljaren så att respektive part betalar en procent var.
När du säljer en bostad i Thailand måste du skatta på vinsten. Vid fastighetsförsäljningar i Sverige betalar vi som bekant en särskild reavinstskatt som beräknas separat från exempelvis löneinkomster. I Thailand däremot beskattas inkomster från en fastighetsförsäljning på samma sätt som andra inkomster och hamnar i samma kvot. Thailand har ett progressivt skattesystem där den maximala skatt som kan utgå på ”den sista hundralappen” är 35 %. Läsa mer om det thailändska skattesystemet för privatpersoner .