Att navigera den thailändska bostadsmarknaden kan vara minst sagt utmanande. I den här artikeln ger vi några tips kring vad du bör tänka på när du ska anlita mäklare och leta efter ditt drömobjekt.
Den thailändska bostadsmarknaden
Den thailändska bostadsmarknaden kan komma som något av en chock för många utlandssvenskar eftersom det finns stora skillnader mot den marknad vi är vana vid i Sverige. Det viktigaste att känna till innan du ger dig i kast med att skaffa boende är de thailändska reglerna kring utländskt markägande. Det är nämligen så att utlänningar inte får äga mark i Thailand. För att komma runt detta, och ändå kunna skaffa sig sitt drömboende, finns i huvudsak tre alternativ. Alternativ ett är att köpa lägenhet, eftersom lägenheter får ägas av utlänningar. Det kan du läsa mer om här. Alternativ två är att köpa ett hus, men arrendera (hyra) marken huset står på. Det tredje alternativet är att starta ett thailändskt bolag som kan stå som formell ägare för fastigheten. Det kan du läsa mer om alternativ två och tre här. Oavsett vilket alternativ du väljer behöver du sedan bekanta dig med det thailändska mäklarsystemet för att kunna hitta rätt boende. Tanken med den här artikeln är att hjälpa dig med det.
Det thailändska mäklarsystemet
Även om det går att räkna upp hur många skillnader som helst mellan de svenska och thailändska mäklarsystemen kan man säga att det framförallt är tre stora skillnader som är viktiga att ha med sig.
För det första använder sig säljaren normalt sett av flera olika mäklare. Det är en stor skillnad mot den svenska marknaden, där det absolut vanligaste är att säljaren väljer en enda mäklare som har ensamt ansvar att sälja bostaden. Den typen av exklusiv-avtal förekommer i Thailand, men är ovanliga.
För det andra finns det ingen enhetlig listningstjänst, som exempelvis svenska Hemnet, där majoriteten av alla objekt finns listade. Det gör att man som köpare måste besöka varje enskild mäklares hemsida eller kontor för att hitta de objekt som finns ute till försäljning. Eftersom säljarna oftast använder sig av flera olika mäklare är det dessutom väldigt vanligt att samma objekt finns listat hos flera mäklare – ibland till olika pris! Prisskillnaden kan bero på att mäklarens eget arvode är inräknat i priset, och hur högt det arvodet är kan variera från mäklare till mäklare. Prisskillnaden kan också bero på att säljaren ändrat sig angående priset men missat att informera alla mäklarna om det.
För det tredje finns det väldigt många aktörer på den thailändska marknaden. Det har delvis att göra med att Thailands bostadsmarknad befinner sig i en expansiv fas. Det har också att göra med att marknaden i princip är oreglerad vilket gör det fritt fram att ge sig in i branschen. De här tre faktorerna gör sammantaget att det som köpare, och särskilt utländsk köpare, kan vara en ganska svårnavigerad marknad.
Att hitta rätt mäklare
Att den thailändska mäklarbranschen i princip är oreglerad gör tyvärr att det kan vara svårt att hitta rätt mäklare. Många utländska köpare vittnar om dåliga upplevelser med mäklare som är svåra att få tag på, inte är transparenta med information eller inte har tillräcklig kompetens för att upprätta juridiska avtal. Trots det finns givetvis bra mäklare! I en oreglerad bransch blir det bara viktigare att själv se till att gå via en mäklare man har förtroende för. Har du möjlighet kan det vara klokt att gå på referenser.
Flera olika faktorer spelar roll när du väljer mäklare. Dels finns såväl större mäklarfirmor som frilansande mäklare som jobbar på egen hand. Många tänker sig att frilansande mäklare är billigare medan en större mäklarfirma kanske är mer pålitlig. Det finns dock ingen garanti för att det är på varken det ena eller andra sättet. Dessutom är språkbarriären en viktig aspekt för många utländska köpare – talar du inte thai gäller det att hitta en mäklare som är duktig på engelska. Sådana finns det dock gott om i Thailand, i form av såväl utländska firmor som lokala mäklare. Förutom traditionella mäklare (frilansande eller inte) spelar också andra personer ofta en viktig roll i fastighetsaffärer genom att introducera potentiella köpare och säljare för varandra. Detta sker oftast genom kontakter och mellanmannen kan vara en granne, en släkting eller varför inte hotellreceptionisten. Det är viktigt att känna till att de personer som agerar mellanman normalt sett förväntar sig en ersättning för sitt arbete.
Kostnader och arvoden
Jämfört med många andra länder är processen att köpa bostad i Thailand inte särskilt dyr. Mäklararvodet ligger ofta på omkring 3 % av bostadens värde. Det innebär att för en bostad som kostar 1 miljon baht (drygt 300 000 kronor) blir mäklararvodet omkring 9 000 kronor, medan det för en bostad som kostar 5 miljoner baht (drygt 1,5 miljon kronor) blir omkring 45 000 kronor. Arvodet kan dock variera mellan olika mäklare och vara både högre och lägre än 3 %. Det absolut vanligaste är att det är säljaren som står för mäklararvodet. Andra modeller förekommer dock, antingen att köparen står för kostnaden eller att den delas mellan köparen och säljaren. Se till att det tydligt framgår av avtalet vem som ska bära kostnaden.
Budgivning och tillträde
I Thailand är det relativt ovanligt med budgivningar som drar iväg. Istället är du oftast ensam spekulant och kan förhandla med säljaren. Det är vanligt att lägga ett första bud strax under utgångspriset. När ni väl enats om ett pris och skrivit avtal får du normalt sett tillträde relativt omgående.
När bör jag anlita juridisk hjälp?
Har du bestämt dig för att ta steget och köpa hus i Thailand rekommenderar vi starkt att du tar kontakt med en jurist. Gör gärna detta tidigt i processen, så kan du få bästa möjliga rådgivning. Vi på Vasa advokatbyrå har goda kontakter med pålitliga advokater i Thailand och hjälper dig gärna!