Hyresavtal och hyrestvister

Det finns mycket lagar och regler att hålla reda på när det gäller hyresavtal. Här går vi igenom de viktigaste sakerna att tänka på när det gäller förstahandsuthyrning av bostäder.

Hyresavtalet – vad bör ingå

Hyresavtal bör alltid vara skriftliga. Det är hyresvärden och hyresgästen som gemensamt bestämmer vad som ska stå i avtalet, men det är vanligt att använda sig av standardiserade avtal som olika organisationer har tagit fram. Det kan vara bra att komma ihåg att så länge båda parter är överens går det att ändra avtalet under hyrestidens gång. Däremot kan hyresvärden inte ensidigt ändra villkoren.

De här villkoren bör alltid finnas med i ett avtal:

  • Hyrestid
  • Uppsägningstid
  • Hyra

Förutom de här villkoren kan man förstås också ta in andra villkor som känns viktiga för parterna, till exempel hur lägenheten får användas eller vilket skick den ska vara i.

Hyresavtal och hyrestvisterHyrestid

Ett hyresavtal ingås antingen tills vidare eller för en begränsad tidsperiod. En begränsad tidsperiod kan vara hur kort eller lång som helst, till exempel en vecka eller 20 år. Om ingenting särskilt anges i avtalet angående hyrestiden så gäller hyresavtalet automatiskt tills vidare.

Uppsägningstid

Man kan inte avtala om vilken uppsägningstid som helst, utan det finns särskilda regler i hyreslagen om hur lång uppsägningstiden ska vara. Hur lång tiden ska vara beror på om avtalet gäller tills vidare eller för begränsad tid.

För tills vidare-avtal är huvudregeln att uppsägningstiden ska vara tre kalendermånader. Det innebär att om avtalet ska upphöra sista december måste uppsägningen göras senast den sista september (oktober, november och december blir uppsägningstid). Det är möjligt att avtala om både kortare och längre uppsägningstid, men det blir i praktiken bara bindande för hyresvärden. Hyresgästen kan alltid göra gällande tre månaders uppsägningstid om han eller hon vill.

Även avtal för begränsad tid måste som huvudregel sägas upp för att upphöra att gälla. Det kan verka lite ologiskt att det måste sägas upp även om man har avtalat om att det bara ska gälla till en viss tidpunkt, men sådana är reglerna. Det går inte att skriva in i avtalet att uppsägning inte behövs. Om avtalet inte sägs upp övergår det automatiskt till ett tills vidare-avtal, om man inte har avtalat om något annat (till exempel att avtalet ska förlängas med ett år i taget). Om hyrestiden är minst tre månader är uppsägningstiden tre månader. Samma uppsägningstid gäller då alltså för tidsbegränsade avtal som för tills vidare-avtal.

Det finns ett undantag från att avtal för begränsad tid måste sägas upp. Om hyresförhållandet varar kortare tid än nio månader behöver ingen uppsägning göras – avtalet upphör automatiskt att gälla vid avtalstidens slut. Med ”hyresförhållandet” avses inte bara den aktuella uthyrningen, utan flera kortare hyresperioder kan läggas samman.

Hyran

Vad gäller hyran bör två saker alltid tas med i avtalet: vilket belopp hyran är och när den ska betalas. Det är också vanligt att skriva in hur hyran ska betalas, till exempel till hyresvärdens bankkonto.

Hyran ska anges som ett bestämt belopp, till exempel 6 500 kronor/månad. Det är tillåtet att även ha en rörlig del avseende kostnader för uppvärmning, varmvatten, el och avlopp. En förutsättning för att ha en sådan rörlig del är att beräkningsgrunden har förhandlats fram tillsammans med en hyresgästförening. Hyresvärden får alltså inte välja själv hur de kostnaderna ska beräknas.

Hyran ska vara skälig. Bedömningen av vad som är en skälig hyra utgår från lägenhetens bruksvärde. I det ingår sådant som storlek, standard och ålder. Om hyresgästen anser att hyran är för hög kan han eller hon ta saken vidare till Hyresnämnden som fastställer en skälig hyra. Då kan hyresvärden bli återbetalningsskyldig för den del av redan betald hyra som överstiger vad som är skäligt.

Om ingen särskild tid för betalning av hyra skrivs in i avtalet så gäller att den ska betalas sista vardagen före kalendermånadens början. Hyran för februari månad ska alltså betalas senast den sista vardagen i januari.

Uppsägning – när har hyresvärden rätt att säga upp?

Hyresgästen har alltid rätt att (med beaktande av uppsägningstiden) säga upp hyresavtalet. Hyresvärden däremot har bara rätt att säga upp avtalet på vissa grunder som anges i lagen. Det finns två former av uppsägning, ”vanlig” uppsägning och så kallat förverkande. Man kan jämföra skillnaden mellan förverkande respektive uppsägning med skillnaden mellan omedelbart avskedande respektive uppsägning när det gäller arbetet. Först går vi igenom vad förverkande innebär, sedan tittar vi på reglerna för vanlig uppsägning.

Förverkande är aktuellt när hyresgästen har begått ett allvarligt kontraktsbrott. Vid förverkande gäller ingen uppsägningstid och ett tidsbegränsat avtal kan upphöra redan innan avtalstidens slut. Hyresvärden måste säga upp avtalet inom två månader från att han eller hon får reda på det allvarliga kontraktsbrottet, annars förlorar hyresvärden sin rätt till förverkande. Det är också så att hyresgästen i många fall måste ges en chans att bättra sig innan hyresvärden får rätt till förverkande. Det finns särskilda grunder i hyreslagen som anger i vilka situationer förverkande kan komma på fråga.

  • Hyresgästen dröjer med att betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen.
  • Hyresgästen använder lägenheten för ett annat ändamål än vad som avsetts, till exempel affärsverksamhet.
  • Hyresgästen för genom vårdslöshet in ohyra i lägenheten.
  • Hyresgästen vanvårdar lägenheten eller beter sig på ett sätt som är mycket störande för grannarna.
  • Hyresgästen vägrar ge hyresvärden tillträde till lägenheten för att bland annat utföra reparationer.
  • Lägenheten används för brottslig verksamhet eller tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning.
  • Hyresgästen hyr ut lägenheten i andra hand utan tillstånd.
  • Hyresgästen ger, tar emot eller begär ersättning för kontraktet i samband med till exempel lägenhetsbyte eller andrahandsuthyrning.
  • Hyresgästen tar ut en oskäligt hög hyra vid andrahandsuthyrning.

Om ingen av de så kallade förverkandegrunderna passar in på situationen blir det fråga om vanlig uppsägning. När hyresvärden säger upp avtalet är huvudregeln faktiskt att avtalet inte sägs upp. Det beror på hyresgästens så kallade besittningsskydd. Besittningsskyddet innebär att hyresgästen har rätt att bo kvar och få avtalet förlängt oavsett om hyresvärden säger upp avtalet. Besittningsskyddet kan under vissa förutsättningar avtalas bort. Om besittningsskyddet inte har avtalats bort är proceduren vid uppsägning som följer: Hyresvärden skickar en uppsägning till hyresgästen. Om hyresgästen inte uttryckligen godtar uppsägningen (vilket han eller hon inte har någon som helst skyldighet att göra) så får uppsägningen ingen verkan. Hyresvärden måste då ta saken vidare till Hyresnämnden. Hyresnämnden prövar om någon av de i lagen uppräknade ”besittningsskyddsbrytande grunderna” är tillämplig. Om någon grund är tillämplig så upphör avtalet, efter uppsägningstid, att gälla. Om ingen av grunderna är tillämpliga så fortsätter avtalet att gälla och hyresgästen får bo kvar. Hyresgästen får alltid bo kvar under tiden tvisten pågår.

De besittningsskyddsbrytande grunderna, som alltså krävs för att hyresvärden ska kunna säga upp avtalet, är:

  • Hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser. Det rör sig om situationer när hyresgästen har misskött sig, men inte så allvarligt att förverkande är aktuellt. Det kan till exempel handla om flera mindre förseningar med att betala hyran.
  • Huset ska rivas eller byggas om. För att ha rätt att säga upp avtalet kan det i vissa fall krävas att hyresvärden tillhandhåller en annan lägenhet.
  • Lägenheten ligger i ett en- eller tvåfamiljshus eller är en bostadsrätt. I sådana situationer kan ägarens intresse av att själv använda bostaden väga tyngre än hyresgästens intresse av att bo kvar.
  • Lägenheten är någon form av tjänstebostad för hyresgästen.
  • ”Generalklausulen”. Här vägs hyresvärdens och hyresgästens intressen mot varandra. Det krävs att hyresvärden har sakliga skäl. Det kan exempelvis handla om att en person som är färdig med sina studier inte har rätt att bo kvar i en studentlägenhet.

En uppsägning ska vara skriftlig och hyresvärden bör ange skälen. Uppsägningen kan normalt skickas med vanlig post, men rör det sig om förverkande måste hyresgästen delges. Det kan bland annat ske genom att överlämna uppsägningen personligen eller skicka den med rekommenderat brev med mottagningsbevis.

Vräkning och avhysning

Om en hyresgäst som inte längre har rätt att bo kvar vägrar att flytta kan hyresvärden ansöka hos Kronofogden om att hyresgästen ska vräkas, eller avhysas som det också kallas. Hyresgästen får då ett brev om vräkningen och när den ska ske. Om hyresgästen ändå inte flyttar kommer personal från Kronofogden tillsammans med hyresvärden till lägenheten och magasinerar alla saker och byter lås på lägenheten.