Hyresavtal bostadsrätt – hyra ut din bostadsrätt i andra hand.

Du kanske av någon anledning vill bo på annan ort eller av annan anledning vill hyra ut din bostad. Det gör du genom så kallad andrahandsuthyrning och enligt bostadsrättslagen finns det två sätt som det kan ske på. Det ena är att du har en inneboende och det andra är att du hyr ut hela lägenheten. Att ha en inneboende är i regel mindre krångligt än om du avser att hyra ut hela lägenheten. Dessa två olika former av andrahandsuthyrning kommer förklaras i artikeln och de regler som krävs för de båda. Sedan behandlas i artikeln bland annat när uthyrning inte är tillåten, när hyresgäst anses som inneboende eller inte, mm. Slutligen behandlas även det som kallas besittningsskydd.

, Hyresavtal bostadsrätt – hyra ut din bostadsrätt i andra hand.

Hyresavtal för inneboende i bostadsrätt

Om du själv har kontroll över lägenheten, samtidigt som någon får hyra en del av den, kan du anses ha en inneboende. Kravet som i regel ställs upp för att tillåtas ha en inneboende är att denne inte medför men för föreningen, dvs. inte orsakar föreningen skada eller annan olägenhet. Därför krävs som huvudregel inte något godkännande från din bostadsrättsförening för sådan uthyrning. Då kravet är ställt som så att du ska ha kontroll över lägenheten, så behöver du nödvändigtvis inte bo i lägenheten under den perioden. Det viktiga för att du ändå ska anses ha en inneboende är att du fortfarande tillgång till lägenheten och att du kan komma in i den och har fortsatt översyn över den, samt att den personen du hyr ut till inte förfogar över hela bostaden.

År 2001 dömde Högsta domstolen i två fall parallellt där de kom fram till olika resultat. I det ena fallet att det ansågs som som uthyrning till inneboende. Gällande det andra fallet ansågs det vara fråga om total sublokation, alltså en sådan andrahandsuthyrning där hela lägenheten hyrs ut och bostadsrättsinnehavaren inte har kontroll över den. I det ena fallet så ansåg som nämnt Högsta domstolen att det inte rörde sig om uthyrning till inneboende. Hyresgästen bodde inte alls i bostaden. Den enda delen som hyresgästen inte tilläts förfoga över var ett rum med möbler som bostadsrättshavaren alltid höll låst. Den närmaste kontrollen bostadsrättshavaren hade till bostaden, var att dennes sambo kikade in i bostaden någon gång per månad. Därför kom domstolen till slutsatsen att hyresgästen hade fått använda bostaden självständigt och att det var fråga om sådan uthyrning som kräver föreningens tillstånd.

I det andra fallet så var likheten att det endast var ett rum som hyresgästen inte hade tillgång till. Men skillnaden var att bostadsrättshavaren ibland sov över i det rummet, och hämtade post såväl när hyresgästen var där som när denne inte var det. Därmed ansågs det som uthyrning till inneboende och det var tillåtet utan meddelande till föreningen.

, Hyresavtal bostadsrätt – hyra ut din bostadsrätt i andra hand.

Bostaden uthyrs helt

För den här typen av uthyrning är det mer komplicerat. Anledningen till det är att det egentligen inte är föreningens vilja att annan än bostadsrättshavaren bor i bostaden. Dock har möjligheterna för att hyra ut bostad på det här sättet utökats på grund av gällande bostadsbrist i samhället.

Styrelsen behöver godkänna att du hyr ut lägenheten när den hyrs ut i sin helhet. Skulle du nekas att hyra ut kan du i vissa fall få göra det ändå med godkännande från hyresnämnden. Då måste du som bostadsinnehavare ha giltigt skäl för din uthyrning. Exempel på sådant skäl som kan godkännas är att du vill bo på annan ort under en period, vilket kan vara på grund av bland annat studier, arbete, vårda en anhörig, eller att du vill testa bo tillsammans med någon. Ett annat exempel som i regel godkänns som giltigt skäl är när bostadsrätten har köpts i syfte att ha som bostad efter pensionering och du behöver bo någon annanstans tills dess att din anställning är avslutad.

När uthyrning som helhet av bostaden inte är tillåten

Det finns tydliga exempel där huvudregeln är att du inte får hyra ut din bostad som helhet. Exempel på det är när du inte har för avsikt att bo i den bostaden igen för att du har skaffat dig en ny bostad. Att bara vilja inkassera hyresavgift för din bostadsrätt är alltså inget skäl som brukar godkännas. Notera att utöver dessa exempel finns fler anledningar till när uthyrning av bostaden i sin helhet inte kommer godkännas i de flesta fall.

Besittningsskydd

Detta gäller skydd för hyresgäst att känna sig trygg med att få bo kvar i bostaden. Gällande andrahandsuthyrning träder som huvudregel besittningsskyddet in efter en period om två år. De två typerna av besittningsskydd är direkt respektive indirekt besittningsskydd. Det som är aktuellt här är det starkare av skydden, nämligen direkt besittningsskydd. Det skyddet är i regel svårt att hyresgästen blir av med, men det finns möjlighet att avtala bort det under vissa omständigheter. Skyddet för en hyresgäst som hyr i andra hand är svagare än för den som hyr i första hand. Besittningsskyddet kan brytas för andrahandshyresgästen om du som bostadsrättshavaren antingen behöver bostaden själv eller om du vill sälja bostaden. Dock så tas det hänsyn till situationen för hyresgästen och kan därför dröja innan hyresförhållandet kan avslutas.

, Hyresavtal bostadsrätt – hyra ut din bostadsrätt i andra hand.

Att tänka på vid hyresavtal av bostadsrätt

Vad som gäller kring andrahandsuthyrning är komplicerat och skillnaden mellan vad som bedöms som uthyrning till inneboende och uthyrning som helhet, kan vara hårfin. Om du tänker hyra ut i andra hand är det säkrast att ta kontakt med en jurist. Vasa Advokatbyrå har flera års erfarenhet av frågor kring andrahandsuthyrningar. Tveka inte att höra av dig, så hjälper vi dig!

Anlita oss för

Allmän rådgivning

* Undvik att otillåtet hyra ut din bostadsrätt i andra hand.

* Skaffa en bedömning om du har giltigt skäl att hyra ut din bostadsrätt.

* Minimera risken för otillåten andrahandsuthyrning.

* Undvik att leva i ovisshet om din andrahandsuthyrning är tillåten eller ej.

Tvistelösning

* Få en juridisk bedömning om gällande rättsläge.

* Maximera dina chanser att få hyra ut din bostadsrätt.

* Bevaka dina rättigheter, t.ex. se till att du får godkännande för uthyrning i de lägen du faktiskt har rätt till det.

Kontakta oss för ett gratis inledande telefonsamtal eller boka ett möte med någon av våra erfarna bostadsjurister.

Författad av: Alexander Isehag

Ring, vi hjälper dig